صفحه اصلی
قوانین و مقالات
تماس با ما
درباره ما
آیا میتوان سند رسمی صادر شده بر اساس معامله صوری را باطل کرد؟
بله. اگر خواهان بتواند ثابت کند که معامله واقعی نبوده یا صرفاً بهصورت ظاهری و بدون قصد واقعی انتقال انجام شده است و سند رسمی بر همین مبنا صادر شده باشد، حسب شرایط پرونده امکان طرح دعوای ابطال معامله و در صورت احراز شرایط قانونی، ابطال سند رسمی نیز وجود دارد. تشخیص نهایی با دادگاه و بر اساس ادله موجود خواهد بود.
راهنمای جامع شرایط، ارکان، ادله اثبات، آثار حقوقی و رویه قضایی دعوای ابطال سند رسمی ناشی از معامله صوری
مقدمه
سند رسمی در نظام حقوقی ایران از بالاترین درجه اعتبار برخوردار است و اصل بر صحت مفاد آن است. به همین دلیل، بسیاری تصور میکنند هر سند رسمی غیرقابل خدشه و غیرقابل ابطال است.
اما واقعیت این است که در برخی پروندهها، سند رسمی بر پایه معاملهای تنظیم شده که از ابتدا فاقد قصد واقعی طرفین بوده یا صرفاً برای فریب اشخاص ثالث، فرار از پرداخت دین، جلوگیری از توقیف اموال یا ایجاد ظاهر قانونی تنظیم شده است.
در چنین شرایطی، اگر معامله صوری باشد و این امر در دادگاه اثبات شود، ممکن است زمینه ابطال معامله و به تبع آن، حسب مورد، ابطال سند رسمی نیز فراهم شود.
به همین دلیل، دعوای ابطال سند رسمی ناشی از معامله صوری یکی از پیچیدهترین دعاوی ثبتی و حقوقی محسوب میشود و موفقیت در آن، بیش از هر چیز به کیفیت ادله اثباتی و نحوه طرح دعوا بستگی دارد.
معامله صوری چیست؟
معامله صوری، معاملهای است که طرفین آن، ظاهراً عقدی را منعقد میکنند؛ اما در واقع قصد ایجاد آثار واقعی آن عقد را ندارند.
به بیان سادهتر، ظاهر معامله وجود دارد، اما قصد واقعی انتقال مالکیت یا ایجاد تعهد وجود ندارد.
مستند قانونی
مهمترین مبنای حقوقی این موضوع، ماده ۱۹۱ قانون مدنی است که تحقق عقد را منوط به قصد انشاء میداند.
همچنین مطابق ماده ۱۹۰ قانون مدنی، قصد و رضای طرفین از شرایط اساسی صحت معاملات است.
بنابراین، هرگاه قصد واقعی وجود نداشته باشد، یکی از ارکان اساسی عقد مخدوش خواهد بود.
تفاوت معامله صوری با معامله واقعی
در معامله واقعی:
● قصد انتقال وجود دارد.
● ثمن واقعاً پرداخت میشود.
● آثار حقوقی معامله مورد نظر طرفین است.
اما در معامله صوری:
● انتقال واقعی مدنظر نیست.
● سند صرفاً برای ایجاد ظاهر تنظیم میشود.
● هدف معمولاً حمایت از منافع غیرقانونی یا فرار از آثار حقوقی است.
مثال عملی شماره ۱
آقای «الف» بدهی سنگینی دارد و احتمال توقیف اموال او وجود دارد.
او پیش از صدور حکم، ملک خود را به نام برادرش منتقل میکند؛ اما:
● هیچ مبلغی پرداخت نمیشود.
● ملک همچنان در تصرف خود او باقی میماند.
● تمامی هزینهها، مالیات و منافع ملک همچنان توسط او پرداخت و استفاده میشود.
در چنین وضعیتی، ممکن است طلبکار مدعی شود انتقال انجامشده صوری بوده و صرفاً برای خارج کردن ملک از دسترس طلبکاران صورت گرفته است.
آیا هر معامله بین بستگان صوری است؟
خیر.
این تصور کاملاً اشتباه است.
صرف انتقال ملک میان پدر و فرزند، زن و شوهر، خواهر و برادر یا سایر بستگان، بههیچوجه دلیل بر صوری بودن معامله نیست.
دادگاه باید با بررسی مجموعه دلایل و قرائن، به این نتیجه برسد که قصد واقعی انتقال وجود نداشته است.
مهمترین نشانههای احتمالی معامله صوری
در عمل، دادگاه ممکن است به قرائنی مانند موارد زیر توجه کند:
✅ عدم پرداخت واقعی ثمن
✅ باقی ماندن ملک در تصرف فروشنده
✅ نبود دلیل بر پرداخت وجه
✅ انتقال همزمان با طرح دعوا یا صدور اجراییه
✅ وجود روابط نزدیک خانوادگی همراه با سایر قرائن
✅ اظهارات و رفتارهای متناقض طرفین
البته هیچیک از این موارد، بهتنهایی برای اثبات صوری بودن معامله کافی نیست و دادگاه باید همه دلایل را بهصورت مجموعی ارزیابی کند.
چه کسی باید صوری بودن معامله را اثبات کند؟
اصل بر صحت معاملات و اعتبار اسناد رسمی است.
بنابراین، شخصی که مدعی صوری بودن معامله است، باید ادعای خود را با ادله کافی اثبات کند.
این ادله ممکن است شامل:
● اسناد و مدارک مالی؛
● تحقیقات محلی؛
● شهادت شهود (در حدود مقررات قانونی)؛
● اقرار؛
● امارات قضایی؛
● نظریه کارشناسی؛
● و سایر ادله قانونی باشد.
آیا صرف عدم پرداخت ثمن برای اثبات صوری بودن معامله کافی است؟
خیر.
عدم پرداخت ثمن تنها یکی از قرائن است و بهتنهایی برای اثبات صوری بودن معامله کفایت نمیکند.
ممکن است طرفین توافق کرده باشند که ثمن در آینده پرداخت شود یا از طریق تهاتر یا روش دیگری تسویه گردد.
بنابراین، دادگاه باید تمامی اوضاع و احوال پرونده را بررسی کند.
مثال عملی شماره ۲
آقای «ب» مدعی است که فروشنده، ملک خود را بهطور صوری به یکی از بستگانش منتقل کرده است.
او به دادگاه مدارکی ارائه میکند که نشان میدهد:
● هیچ پرداخت بانکی انجام نشده است.
● فروشنده همچنان ملک را در اختیار دارد.
● قبوض خدماتی همچنان به نام فروشنده پرداخت میشود.
● انتقال درست چند روز قبل از توقیف ملک انجام شده است.
هر یک از این موارد ممکن است بهعنوان اماره قضایی مورد توجه قرار گیرد، اما تصمیم نهایی با دادگاه خواهد بود.
آیا قانون جدید ثبت رسمی معاملات بر این دعاوی تأثیر گذاشته است؟
بله.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول جایگاه اسناد رسمی را بیش از گذشته تقویت کرده است؛ اما این قانون موجب مصونیت اسناد رسمی از رسیدگی قضایی نشده است.
اگر خواهان بتواند ثابت کند که سند رسمی بر مبنای معاملهای فاقد شرایط قانونی یا مبتنی بر صوری بودن تنظیم شده است، همچنان امکان رسیدگی قضایی و اتخاذ تصمیم متناسب با شرایط پرونده وجود خواهد داشت.
جمعبندی بخش اول
آنچه تاکنون بررسی شد نشان میدهد:
● اصل بر اعتبار سند رسمی و صحت معاملات است.
● معامله صوری با معامله واقعی تفاوت اساسی دارد.
● اثبات صوری بودن معامله بر عهده مدعی است.
● صرف وجود رابطه خویشاوندی یا عدم پرداخت ثمن، دلیل قطعی بر صوری بودن معامله نیست.
● قانون جدید ثبت رسمی، جایگاه سند رسمی را تقویت کرده اما امکان رسیدگی قضایی به ادعاهای مربوط به صوری بودن معامله را بهطور مطلق از بین نبرده است.
ارکان دعوای ابطال سند رسمی ناشی از معامله صوری، ادله اثبات، رویه قضایی و آثار قانون جدید
ارکان دعوای ابطال سند رسمی ناشی از معامله صوری
در عمل، بسیاری از اشخاص تصور میکنند صرف ادعای صوری بودن معامله برای ابطال سند رسمی کافی است؛ در حالی که این تصور با اصول حقوقی سازگار نیست.
در اینگونه پروندهها، خواهان باید مجموعهای از ارکان و شرایط قانونی را برای دادگاه اثبات کند. مهمترین این ارکان عبارتاند از:
✅ وجود نفع و سمت قانونی در طرح دعوا
✅ اثبات صوری بودن معامله یا فقدان قصد واقعی طرفین
✅ اثبات ارتباط مستقیم میان معامله صوری و سند رسمی صادرشده
✅ ارائه دلایل و مستندات کافی برای نقض اصل صحت معاملات و اعتبار سند رسمی
چه کسانی میتوانند دعوای ابطال سند رسمی ناشی از معامله صوری را مطرح کنند؟
طرح این دعوا محدود به خریدار یا فروشنده نیست و هر شخصی که از معامله صوری متضرر شده و نفع قانونی داشته باشد، حسب مورد میتواند اقدام کند.
برای مثال:
● طلبکاری که مدعی است بدهکار برای فرار از پرداخت دین، ملک خود را بهصورت صوری منتقل کرده است.
● یکی از ورثه که اعتقاد دارد انتقال صوری برای تضییع سهمالارث انجام شده است.
● شریک ملک که معامله را صوری و زیانبار میداند.
● خریدار قبلی که انتقال بعدی را صوری و با هدف بیاثر کردن حقوق خود تلقی میکند.
خواندگان دعوا چه کسانی هستند؟
در اغلب پروندهها، دعوا باید علیه اشخاصی مطرح شود که سند رسمی یا معامله به حقوق آنها مرتبط است.
حسب مورد، ممکن است خواندگان شامل موارد زیر باشند:
● انتقالدهنده (فروشنده)
● انتقالگیرنده (خریدار)
● دارنده فعلی سند رسمی (در صورت انتقالهای بعدی)
● سایر اشخاصی که رأی دادگاه بر حقوق آنها اثر مستقیم دارد.
نکته وکالتی: تعیین صحیح خواندگان اهمیت فراوانی دارد؛ زیرا طرح دعوا علیه اشخاص ناقص یا حذف یکی از ذینفعان میتواند موجب صدور قرار رد دعوا یا اطاله دادرسی شود.
آیا باید همزمان ابطال معامله و ابطال سند رسمی را خواست؟
در بسیاری از پروندهها، بله.
زیرا سند رسمی معمولاً نتیجه و اثر معامله است. اگر خواهان تنها ابطال سند رسمی را درخواست کند اما نسبت به معاملهای که مبنای صدور سند بوده سکوت کند، ممکن است دادگاه با ایراد مواجه شود.
به همین دلیل، بسته به شرایط پرونده، معمولاً خواستهها بهصورت توأمان یا به ترتیب منطقی تنظیم میشوند؛ مانند:
● اعلام بطلان یا بیاعتباری معامله (حسب مبنای حقوقی پرونده)
● ابطال سند رسمی ناشی از آن
● ابطال ثبت یا اصلاح وضعیت ثبتی (در صورت لزوم)
البته انتخاب خواسته صحیح باید بر اساس وضعیت هر پرونده انجام شود.
ادله اثبات صوری بودن معامله
از آنجا که اصل بر صحت قراردادها و اعتبار اسناد رسمی است، دادگاه تنها در صورت وجود دلایل متقن، ادعای خواهان را میپذیرد.
مهمترین ادله عبارتاند از:
۱. اسناد مالی
اگر خریدار ادعا کند ثمن پرداخت شده اما هیچ سند بانکی، رسید یا دلیل مالی وجود نداشته باشد، این موضوع میتواند یکی از قرائن مورد توجه دادگاه باشد.
۲. تصرف ملک
گاهی پس از انتقال رسمی، فروشنده همچنان:
● در ملک سکونت دارد؛
● اجارهبها را دریافت میکند؛
● مالیات و عوارض را پرداخت میکند؛
● یا ملک را مانند گذشته اداره میکند.
این وضعیت ممکن است یکی از امارات قضایی تلقی شود؛ هرچند بهتنهایی کافی نیست.
۳. شهادت شهود
در حدود مقررات قانونی، شهادت شهود میتواند یکی از دلایل اثباتی باشد؛ اما معمولاً در کنار سایر دلایل ارزش بیشتری پیدا میکند.
۴. اقرار
اگر یکی از طرفین معامله به صوری بودن آن اقرار کند، این اقرار میتواند از مهمترین ادله اثباتی باشد؛ هرچند آثار آن نسبت به اشخاص ثالث ممکن است نیازمند بررسی جداگانه باشد.
۵. امارات قضایی
دادگاه ممکن است از مجموعهای از قرائن به این نتیجه برسد که معامله واقعی نبوده است.
برای مثال:
● انتقال بلافاصله پس از صدور اجراییه
● فروش با قیمتی بسیار پایین و غیرمتعارف
● نبود هیچ مدرکی دال بر پرداخت ثمن
● باقی ماندن کامل منافع ملک در اختیار فروشنده
مثال عملی شماره ۳
آقای «الف» پس از صدور اجراییه یک پرونده مالی، ظرف دو روز تمامی املاک خود را به نام فرزندش منتقل میکند.
در پرونده مشخص میشود:
● هیچ مبلغی میان طرفین جابهجا نشده است.
● فروشنده همچنان در ملک زندگی میکند.
●قبوض، مالیات و هزینههای ملک همچنان توسط او پرداخت میشود.
● فرزند نیز در جلسه رسیدگی درباره نحوه پرداخت ثمن توضیح روشنی ارائه نمیدهد.
در چنین وضعیتی، دادگاه ممکن است این مجموعه قرائن را در ارزیابی ادعای صوری بودن معامله مؤثر بداند؛ اما تصمیم نهایی منوط به بررسی همه ادله پرونده است.
آثار قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
قانون جدید، اعتبار و جایگاه ثبت رسمی را تقویت کرده و هدف آن افزایش امنیت معاملات و کاهش اختلافات است.
با این وجود، این قانون به معنای غیرقابل اعتراض شدن اسناد رسمی نیست.
اگر ادعا شود که:
● معامله فاقد قصد واقعی بوده است؛
● یا سند رسمی بر پایه معاملهای باطل یا غیرنافذ صادر شده است؛
دادگاه همچنان صلاحیت رسیدگی به این ادعاها را خواهد داشت.
مهمترین آرای وحدت رویه و رویه قضایی
در موضوع «معامله صوری» تاکنون رأی وحدت رویهای که بهطور مستقیم تمام ارکان دعوای ابطال سند رسمی ناشی از معامله صوری را تعیین تکلیف کرده باشد، وجود ندارد.
با این حال، رویه محاکم بر چند اصل استوار است:
● اصل صحت معاملات تا زمان اثبات خلاف آن.
● اعتبار ویژه سند رسمی.
● امکان ابطال سند رسمی در صورت اثبات بیاعتباری مبنای صدور آن.
● ضرورت ارائه دلایل قوی برای نقض اعتبار سند رسمی.
این اصول در آرای متعدد دادگاهها و نظریات مشورتی نیز مورد تأکید قرار گرفتهاند.
نکات مهم وکالتی
نکته اول
قبل از طرح دعوا، زنجیره کامل نقلوانتقالات ملک از اداره ثبت بررسی شود.
نکته دوم
اگر هدف اصلی، بیاثر کردن انتقال است، خواستههای دادخواست باید بهصورت دقیق و هماهنگ تنظیم شوند.
نکته سوم
مدارک مالی، پرینت حسابهای بانکی، اسناد پرداخت ثمن و دلایل تصرف ملک از همان ابتدای دعوا جمعآوری شوند.
نکته چهارم
در صورت وجود احتمال انتقال مجدد ملک، همزمان با دادخواست اصلی، امکان درخواست دستور موقت منع نقلوانتقال نیز بررسی شود.
نکته پنجم
در دعاوی مبتنی بر معامله صوری، موفقیت پرونده معمولاً بیش از هر چیز به قدرت ادله و نحوه استدلال حقوقی بستگی دارد، نه صرف ادعای خواهان.
جمعبندی بخش دوم
در دعوای ابطال سند رسمی ناشی از معامله صوری:
● اصل بر اعتبار سند رسمی است.
● بار اثبات ادعا بر عهده مدعی صوری بودن معامله قرار دارد.
● دادگاه مجموعهای از اسناد، قرائن و امارات را بررسی میکند.
● قانون جدید ثبت رسمی، اعتبار ثبت را تقویت کرده اما مانع رسیدگی قضایی به ادعاهای مستند درباره صوری بودن معامله نشده است.
● تنظیم صحیح خواسته و انتخاب دقیق خواندگان، نقش تعیینکنندهای در موفقیت دعوا دارد
نمونه دادخواست، استثنائات، رویه عملی، پرسشهای متداول و نتیجهگیری
آیا صرف صوری بودن معامله، موجب ابطال خودکار سند رسمی میشود؟
خیر.
این یکی از مهمترین اشتباهات رایج در میان مردم و حتی برخی فعالان حوزه املاک است.
دادگاه ابتدا باید بررسی کند:
● آیا معامله واقعاً صوری بوده است؟
● آیا سند رسمی مستقیماً بر مبنای همان معامله صادر شده است؟
● آیا خواهان نفع قانونی در طرح دعوا دارد؟
● آیا ادله ارائهشده برای نقض اصل صحت معاملات و اعتبار سند رسمی کافی است؟
تنها در صورت احراز این شرایط و با توجه به اوضاع و احوال پرونده، دادگاه ممکن است حکم مقتضی صادر کند.
اگر معامله صوری باشد اما شخص ثالث با حسن نیت ملک را خریداری کرده باشد چه میشود؟
این موضوع از پیچیدهترین مباحث حقوق ثبت است.
اگر پس از معامله مورد ادعا، ملک به شخص ثالث منتقل شده باشد، دادگاه علاوه بر بررسی صوری بودن معامله نخست، وضعیت حقوقی شخص ثالث، نحوه انتقال، زمان معاملات، اطلاع یا عدم اطلاع وی از اختلافات و سایر شرایط پرونده را نیز بررسی میکند.
بنابراین، در اینگونه پروندهها نمیتوان بدون بررسی جزئیات، درباره نتیجه دعوا اظهار نظر قطعی کرد.
رابطه دعوای ابطال سند رسمی با دعوای فرار از دین
در عمل، بخش قابل توجهی از دعاوی مربوط به معاملات صوری، به انتقال اموال برای فرار از پرداخت دیون مربوط میشود.
برای مثال:
شخصی پس از ابلاغ اجراییه یا اطلاع از طرح دعوای مالی، اموال خود را به نام یکی از بستگان منتقل میکند.
در چنین شرایطی، بسته به اوضاع و احوال پرونده، ممکن است علاوه بر دعوای ابطال معامله و سند رسمی، دعاوی یا اقدامات حقوقی و کیفری دیگری نیز قابل طرح باشد.
مثال عملی شماره ۴
آقای «الف» مبلغ قابل توجهی به طلبکار خود بدهکار است.
چند روز پس از ابلاغ اجراییه، تنها آپارتمان خود را با سند رسمی به نام برادرش منتقل میکند.
در رسیدگی دادگاه مشخص میشود:
● هیچ مبلغی بابت ثمن پرداخت نشده است.
● فروشنده همچنان در آپارتمان سکونت دارد.
● تمامی قبوض و هزینههای ملک توسط وی پرداخت میشود.
● خریدار نیز دلیل قانعکنندهای درباره نحوه پرداخت ثمن ارائه نمیکند.
در این فرض، این موارد میتواند از جمله قرائن مورد بررسی دادگاه برای تشخیص واقعی یا صوری بودن معامله باشد؛ اما تصمیم نهایی بر اساس مجموع دلایل اتخاذ خواهد شد.
مهمترین استثنائات
استثنای اول: وجود قصد واقعی انتقال
ممکن است ثمن بهصورت نقدی پرداخت نشده باشد، اما طرفین واقعاً قصد انتقال مالکیت داشته باشند.
در این حالت، صرف نبود گردش مالی بانکی، دلیل کافی بر صوری بودن معامله نیست.
استثنای دوم: انتقال میان اعضای خانواده
همانگونه که در بخش نخست بیان شد، انتقال میان بستگان بهتنهایی دلیل بر صوری بودن معامله محسوب نمیشود.
دادگاه باید سایر دلایل و قرائن را نیز بررسی کند.
استثنای سوم: تفاوت قیمت معامله با ارزش واقعی ملک
گاهی ملک با قیمتی پایینتر از قیمت روز معامله میشود.
این موضوع ممکن است یکی از قرائن باشد، اما بهتنهایی اثباتکننده صوری بودن معامله نیست.
استثنای چهارم: تصرف فروشنده
ادامه تصرف فروشنده پس از انتقال رسمی، همیشه به معنای صوری بودن معامله نیست.
ممکن است فروشنده بهعنوان مستأجر، امانتدار یا با توافق خریدار در ملک باقی مانده باشد.
نمونه دادخواست ابطال سند رسمی ناشی از معامله صوری
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان …
خواهان:
آقای/خانم …
خواندگان:
۱- آقای/خانم … (انتقالدهنده)
۲- آقای/خانم … (انتقالگیرنده)
۳- سایر اشخاص ذینفع (حسب مورد)
خواسته
۱- اعلام بطلان یا بیاعتباری معامله مورخ …
۲- ابطال سند رسمی شماره … تنظیمی در دفترخانه شماره …
۳- اصلاح وضعیت ثبتی ملک (در صورت اقتضا)
۴- مطالبه خسارات قانونی و هزینههای دادرسی.
دلایل و مستندات
● تصویر مصدق سند رسمی
● استعلام ثبتی
● اسناد و مدارک مالی
● پرینت حسابهای بانکی (در صورت وجود)
● اظهارنامه
● شهادت شهود (در حدود مقررات قانونی)
● تحقیقات محلی (حسب مورد)
● نظریه کارشناسی (در صورت لزوم)
● سایر ادله و امارات قانونی.
شرح دادخواست
احتراماً، خواندگان با تنظیم معاملهای فاقد قصد واقعی انتقال، مبادرت به تنظیم سند رسمی نسبت به پلاک ثبتی … نمودهاند. این انتقال صرفاً جنبه ظاهری داشته و با هدف … (حسب مورد: فرار از پرداخت دین، تضییع حقوق خواهان، یا سایر جهات قانونی) انجام شده است. با توجه به فقدان قصد واقعی، مستندات ارائهشده و مواد ۱۹۰ و ۱۹۱ قانون مدنی و سایر مقررات مرتبط، صدور حکم مقتضی مورد استدعاست.
نکات مهم وکالتی
نکته اول : در این دعاوی، صرف ادعای صوری بودن معامله معمولاً کافی نیست؛ کیفیت ادله اثباتی، مهمترین عامل موفقیت پرونده است.
نکته دوم : پیش از ثبت دادخواست، سوابق ثبتی، نقلوانتقالات قبلی و وضعیت فعلی ملک بهدقت بررسی شود.
نکته سوم : اگر احتمال انتقال مجدد ملک وجود دارد، درخواست دستور موقت منع نقلوانتقال نیز بررسی شود.
نکته چهارم : در انتخاب خواستهها دقت شود؛ زیرا در بسیاری از پروندهها، صرف درخواست ابطال سند رسمی بدون توجه به مبنای حقوقی معامله، میتواند روند رسیدگی را با مشکل مواجه کند.
نکته پنجم : در صورت وجود جنبه کیفری (مانند انتقال با هدف فرار از اجرای حکم یا در مواردی که رفتار واجد وصف مجرمانه باشد)، امکان بررسی اقدامات کیفری نیز باید بهصورت مستقل ارزیابی شود.
اشتباهات رایج اصحاب دعوا
❌ تصور اینکه هر انتقال خانوادگی، معامله صوری است.
❌ طرح دعوا بدون ارائه دلیل مالی یا مستندات کافی.
❌ انتخاب ناقص خواندگان.
❌ درخواست صرف ابطال سند رسمی بدون توجه به وضعیت معامله پایه.
❌ بیتوجهی به درخواست دستور موقت در پروندههایی که احتمال انتقال مجدد وجود دارد.
نتیجهگیری نهایی
دعوای ابطال سند رسمی ناشی از معامله صوری از پیچیدهترین دعاوی حقوقی و ثبتی محسوب میشود؛ زیرا در این پروندهها، دو اصل مهم حقوقی با یکدیگر تلاقی میکنند:
● اصل صحت معاملات
● اعتبار ویژه اسناد رسمی
به همین دلیل، دادگاه تنها زمانی به بیاعتباری معامله یا ابطال آثار ثبتی آن حکم میدهد که خواهان بتواند با دلایل کافی، فقدان قصد واقعی طرفین یا صوری بودن معامله را اثبات کند.
از سوی دیگر، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول جایگاه اسناد رسمی را بیش از گذشته تقویت کرده است؛ اما این امر به معنای مصونیت مطلق اسناد رسمی از نظارت و رسیدگی قضایی نیست. هر پرونده باید با توجه به اسناد، قرائن، مقررات قانونی و اوضاع و احوال خاص خود ارزیابی شود.
سوالات
آیا سند رسمی ناشی از معامله صوری قابل ابطال است؟
بله. در صورتی که دادگاه پس از بررسی ادله، صوری بودن معامله و شرایط قانونی لازم را احراز کند، حسب مورد امکان صدور حکم نسبت به بیاعتباری معامله و آثار ثبتی ناشی از آن وجود دارد.
آیا صرف عدم پرداخت ثمن برای اثبات صوری بودن معامله کافی است؟
خیر.
آیا انتقال ملک به فرزند یا همسر همیشه صوری محسوب میشود؟
خیر
چه کسی باید صوری بودن معامله را اثبات کند؟
شخصی که مدعی صوری بودن معامله است
آیا بعد از قانون جدید ثبت رسمی همچنان میتوان دعوای ابطال سند رسمی مطرح کرد؟
بله. قانون جدید اعتبار ثبت رسمی را تقویت کرده است، اما اصل امکان رسیدگی قضایی به ادعاهای مستند درباره بیاعتباری معامله را از بین نبرده است.
دیدگاه شما