صفحه اصلی
وبلاگ
تماس با ما
درباره ما
آیین نامه اجرائی قانون تملک آپارتمان ها
مصوب ۰۸/۰۲/۱۳۴۷ با اصلاحات و الحاقات تا تاریخ ۳۰/۰۱/۱۳۷۱
شماره ۴/۵۳۴
هیئت وزیران در جلسه مورخ ۰۸/۰۲/۱۳۴۷ بنا به پیشنهاد شماره ۹۴ مورخ ۱۹/۰۱/۱۳۴۷ وزارت آبادانی و مسکن و در اجرای قانون تملک آپارتمانها آییننامه اجرائی قانون تملک آپارتمانها را به شرح پیوست تصویب نمودند.
بخش اول - قسمتهای مختلف ساختمان
فصل اول - قسمتهای اختصاصی
ماده ۱ قسمتهایی از بنا اختصاصی تلقی میشود که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائممقام او تخصیص یافته باشد.
ماده ۲ علاوه بر ثبت اراضی زیربنا و محوطه باغها و پارکهای متعلقه برای مالکیت قسمتهای اختصاصی نیز باید به طور مجزا سند مالکیت صادر شود، مشخصات کامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود طبقه، شماره، مساحت، قسمتهای وابسته، ارزش و غیره باید در سند قید گردد.
فصل دوم - قسمتهای مشترک
ماده ۳ قسمتهایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که به طور مستقیم ویا غیرمستقیم مورد استفاده تمام شرکاء میباشد قسمتهای مشترک محسوب میگردد و نمیتوان حق انحصاری بر آنها قائل شد.
تبصره گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیاء دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمتهای مشترک ممنوع است.
قسمتهای مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکاء ملک است، هر چند که در قسمتهای اختصاصی واقع شده باشد ویا از آن قسمت عبور نماید.
ماده ۴ قسمتهای مشترک مذکور در ماده ۲ قانون تملک آپارتمانها عبارت از:
الف. زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد؛
ب. تأسیسات قسمتهای مشترک از قبیل چاه آب و پمپ، منبع آب مرکز حرارت و تهویه، رختشویخانه، تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی انبار عمومی ساختمان، اطاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاههای فاضلاب لولهها از قبیل (لولههای فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مرکزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت، هواکشها، لولههای بخاری) گذرگاههای زباله و محل جمعآوری آن و غیره؛
پ. اسکلت ساختمان؛
تبصره جدارهای فاضل بین قسمتهای اختصاصی مشترک بین آن قسمتها است مشروط بر این که جزء اسکلت ساختمان نباشد.
ت. درها و پنجرهها - راهروها - پلهها - پاگردها - که خارج از قسمت های اختصاصی قرار گرفتهاند؛
ث. تأسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسایل تأمینکننده روشنائی، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تأسیسات مربوط به آنها به استثنای تلفنهای اختصاصی، شیرهای آتشنشانی، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پلههای ایمنی؛
ج. بام و کلیه تأسیساتی که برای استفاده عموم شرکاء ویا حفظ بنا در آن احداث گردیده است؛
ح. نمای خارجی ساختمان؛
خ. محوطه ساختمان، باغها و پارکها که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند اختصاصی نیز ثبت نشده باشد؛
بخش دوم - اداره امور ساختمان
فصل اول - مجمع عمومی
طرز انتخاب و وظایف و تعهدات مدیر
ماده ۵ در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند مجمع عمومی مالکین تشکیل میشود.
ماده ۶ (اصلاحی مصوب ۳۰/۰۱/۱۳۷۱) زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین اعم از عادی یا فوقالعاده در مواردی که توافقنامهای بین مالکین تنظیم نشده است به موجب اکثریت مطلق آرای مالکینی خواهد بود که بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی را مالک باشند و در صورت عدم حصول اکثریت مزبور، زمان تشکیل مجمع عمومی با تصمیم حداقل سه نفر از مالکین تعیین خواهد شد.
ماده ۷ در اولین جلسه مجمع عمومی ابتدا رئیس مجمع عمومی تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین ویا اشخاصی خارج انتخاب میشود. مجمع عمومی مالکین باید لااقل هر سال یک بار تشکیل شود.
ماده ۸ برای رسمیت مجمع حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی با نماینده آنان ضروری است.
تبصره در صورت عدم حصول اکثریت مندرج در این ماده جلسه برای پانزده روز بعد تجدید خواهد شد، هرگاه در این جلسه هم اکثریت لازم حاصل نگردید جلسه برای پانزده روز بعد تجدید و تصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است.
ماده ۹ کسی که به عنوان نماینده یکی از شرکاء تعیینشده باید قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی وکالتنامه معتبر خود را به مدیر یا مدیران ارائه نماید.
تبصره در صورتی که مالک قسمت اختصاصی شخصیت حقوقی باشد نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیتهای حقوقی معرفی خواهد شد.
ماده ۱۰ هرگاه چند نفر مالک یک قسمت اختصاصی باشند باید طبق ماده ۷ قانون تملک آپارتمانها از طرف خود یک نفر را برای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند.
ماده ۱۱ مجمع عمومی شرکاء دارای وظایف و اختیارات زیر میباشد.
الف. تعیین رئیس مجمع عمومی؛
ب. انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی اعمال آنها؛
پ. اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان؛
ت. تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینههای سالانه؛
ث. اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگاهداری و تعمیر بنا؛
ج. تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان؛
ماده ۱۲ کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکاء باید در صورتجلسه نوشته شود و به وسیله مدیر یا مدیران نگهداری شود.
تبصره (اصلاحی مصوب ۳۰/۰۱/۱۳۷۱) تصمیمات متخذه مجمع باید ظرف ده روز به وسیله مدیر یا مدیران به شرکاء غایب اطلاع داده شود.
ماده ۱۳ تصمیمات مجمع عمومی بر طبق ماده ۶ قانون برای کلیه شرکاء الزامآور است.
فصل دوم - اختیارات و وظایف مدیر یا مدیران
ماده ۱۴ مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی میباشند.
ماده ۱۵ (اصلاحی مصوب ۲۸/۱۰/۱۳۵۳) تعداد مدیران باید فرد باشد و مدت مأموریت مدیر یا مدیران دو سال است ولی مجمع عمومی میتواند این مدت را اضافه کند و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران بلامانع خواهد بود.
ماده ۱۶ در صورت استعفاء، فوت عزل یا حجر مدیر یا مدیران قبل از انقضاء مدت مجمع عمومی فوقالعاده به منظور انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد.
تبصره ۱ (الحاقی مصوب ۲۸/۱۰/۱۳۵۳) در صورتی که سه نفر یا بیشتر از اعضای هیئت مدیره به جهات فوق از هیئت مدیره خارج شوند مجمع عمومی فوقالعاده باید به منظور تجدید انتخاب هیئت مدیره تشکیل گردد.
تبصره ۲ (به موجب بند ۱ اصلاح آییننامه اجرائی قانون تملک آپارتمانها به شماره ۱۷۴۸/ت۴۳هـ مصوب ۳۰/۰۱/۱۳۷۱ حذف شده است)
ماده ۱۷ تصمیمات مدیران با اکثریت آراء معتبر است.
ماده ۱۸ مجمع عمومی یک نفر از مدیران را به عنوان خزانهدار تعیین مینماید خزانهدار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد داد.
ماده ۱۹ مدیر یا مدیران امین شرکاء بوده و نمیتوانند فرد دیگر را به جای خود انتخاب نمایند.
ماده ۲۰ مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتشسوزی بیمه نمایند.
سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده ۴ قانون به وسیله مدیر تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمهگر پرداخت خواهد شد.
ماده ۲۱ مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینههای مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت هزینه به وسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی تعیینشده از طرف شریک به او اعلام نمایند.
ماده ۲۲ در کلیه ساختمانهای مشمول قانون تملک آپارتمانها که پیش از (ده) ۱۰ آپارتمان داشته باشد مدیر یا مدیران مکلفند برای حفظ و نگاهداری و همچنین تنظیف قسمتهای مشترک و انجام سایر امور مورد نیاز بنا دربانی استخدام نمایند.
فصل سوم - هزینههای مشترک
ماده ۲۳ (اصلاحی مصوب ۱۷/۰۳/۱۳۵۹) شرکاء ساختمان موظفند در پرداخت هزینههای مستمر و هزینههایی که برای حفظ و نگاهداری قسمتهای مشترک بنا مصرف میشود طبق مقررات زیر مشارکت نمایند:
در صورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینههای مشترک پیشبینی نکرده باشند سهم هر یک از مالکین یا استفادهکنندگان از هزینههای مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب، گازوئیل، اسفالت پشت بام و غیره به ترتیب مقرر در ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد از قبیل هزینههای مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگاهداری تاسیسات، باغبان، تزئینات قسمتهای مشترک و غیره به طور مساوی بین مالکین یا استفادهکنندگان تقسیم میگردد. تعیین سهم هر یک از مالکین یا استفادهکنندگان با مدیر یا مدیران میباشد.
تبصره چنانچه به موجب اجارهنامه یا قرارداد خصوصی هزینههای مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف نماید مستاجر میتواند از محل مالالاجاره هزینههای مزبور را پرداخت کند و در صورتی که پرداخت هزینههای جاری مشترک به عهده استفادهکننده باشد و از پرداخت استنکاف کند مدیر یا مدیران میتوانند علاوه بر مراجعه به استفادهکننده به مالک اصلی نیز مراجعه نمایند.
ماده ۲۴ (اصلاحی مصوب ۳۰/۰۱/۱۳۷۱) هر یک از شرکاء که در مورد سهمیه با میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد میتواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض شریک میتواند به مراجع صلاحیتدار قضایی مراجعه کند.
ماده ۲۵ هزینههای مشترک عبارتست از:
الف. هزینههای لازم برای استفاده حفظ و نگاهداری عادی ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوطه؛
ب. هزینههای اداری و حقالزحمه مدیر یا مدیران؛
فصل چهارم - حفظ و نگاهداری تعمیر بنا
ماده ۲۶ در صورتی که بین شرکاء توافق شده باشد که هزینههای نگاهداری یک قسمت از بنا یا هزینه نگاهداری و عملیات یک جزء از تأسیسات فقط به عهده بعضی از شرکاء باشد فقط همین شرکاء ملزم به انجام آن بوده و در تصمیمات مربوط به این هزینهها تعیین تکلیف خواهند نمود.
ماده ۲۷ مدیر یا مدیران به ترتیبی که مجمع عمومی تصویب میکند به منظور تأمین هزینههای ضروری و فوری وجوهی به عنوان تنخواهگردان از شرکاء دریافت دارند.
دیدگاه شما