صفحه اصلی
وبلاگ
تماس با ما
درباره ما
مصوب ۱۲/۱۰/۱۳۸۹ با اصلاحات و الحاقات تا تاریخ
۰۶/۰۹/۱۴۰۱ مجلس شورای اسلامی و ۲۶/۰۲/۱۴۰۲ مجمع تشخیص مصلحت نظام
ماده ۱ (اصلاحی به موجب ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۰۶/۰۹/۱۴۰۱ مجلس شورای اسلامی و مصوب ۲۶/۰۲/۱۴۰۳ مجمع تشخیص مصلحت نظام) هر قرارداد با هر عنوانی که به موجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری مبادرت به مشارکت در ساخت نماید یا هر قراردادی که به موجب آن شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص گردد و نیز هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قراردادهای مذکور پیشفروش ساختمان محسوب میشود.
تبصره اشخاص ذیل نیز میتوانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به موجب آن زمینی در اختیارشان قرار میگیرد، اقدام به پیشفروش ساختمان نمایند:
۱. سرمایهگذارانی که در ازای سرمایهگذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص مییابد؛
۲. مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند؛
ماده ۲ در قرارداد پیشفروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود:
۱. اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی؛
۲. پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک؛
۳. (اصلاحی به موجب ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۰۶/۰۹/۱۴۰۱ مجلس شورای اسلامی و مصوب ۲۶/۰۲/۱۴۰۳ مجمع تشخیص مصلحت نظام) متن پروانه ساختمانی صادرشده از مراجع ذیصلاح در صورت صدور، راجع به موضوع معامله به عنوان پیوست قرارداد؛
۴. (اصلاحی به موجب ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۰۶/۰۹/۱۴۰۱ مجلس شورای اسلامی و مصوب ۲۶/۰۲/۱۴۰۳ مجمع تشخیص مصلحت نظام) مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث میشود؛ مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت قیدشده یا عرفاً در قیمت موثر است؛
۵. بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت؛
۶. شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی؛
۷. زمان تحویل واحد ساختمانی پیشفروششده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی؛
۸. تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمینها و قرارداد بیمهای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله؛
۹. تعهدات پیشفروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی؛
۱۰. (به موجب ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۰۶/۰۹/۱۴۰۱ مجلس شورای اسلامی و مصوب ۲۶/۰۲/۱۴۰۳ مجمع تشخیص مصلحت نظام نسخ صریح شده است)
۱۱. (اصلاحی به موجب ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۰۶/۰۹/۱۴۰۱ مجلس شورای اسلامی و مصوب ۲۶/۰۲/۱۴۰۳ مجمع تشخیص مصلحت نظام) احکام مذکور در مواد (۶) و (۷) و (۸) و تبصره آن، (۹)، (۱۱)، (۱۲)، (۱۴)، (۱۶)، این قانون؛
ماده ۳ قرارداد پیشفروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (۲) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.
ماده ۴ تنظیم قرارداد پیشفروش منوط به ارائه مدارک زیر است:
۱. سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از این که مورد معامله در ازای سرمایهگذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیشفروشنده اختصاص یافته است؛
۲. (به موجب ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۰۶/۰۹/۱۴۰۱ مجلس شورای اسلامی و مصوب ۲۶/۰۲/۱۴۰۳ مجمع تشخیص مصلحت نظام نسخ صریح شده است)
۳. بیمهنامه مربوط به مسوولیت موضوع ماده (۹) این قانون؛
۴. (به موجب ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۰۶/۰۹/۱۴۰۱ مجلس شورای اسلامی و مصوب ۲۶/۰۲/۱۴۰۳ مجمع تشخیص مصلحت نظام نسخ صریح شده است)
۵. پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک؛
تبصره (به موجب ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۰۶/۰۹/۱۴۰۱ مجلس شورای اسلامی و مصوب ۲۶/۰۲/۱۴۰۳ مجمع تشخیص مصلحت نظام نسخ صریح شده است)
ماده ۵ تنظیم قرارداد پیشفروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حقالثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفاً در قبال پرداخت حقالتحریر طبق تعرفه خاص قوهقضاییه صورت میگیرد.
ماده ۶ چنانچه پیشفروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیشفروششده را تحویل پیشخریدار ندهد ویا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجرای بند (۹) ماده (۲) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تاخیر به پیشخریدار بپردازد مگر این که به مبالغ بیشتری به نفع پیشخریدار توافق نمایند. اجرای مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیشخریدار نیست.
۱. در صورتی که واحد پیشفروششده و بخشهای اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهرهبرداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیشخریدار، معادل اجرتالمثل بخش تحویلنشده.؛
۲. در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم درصد (۵/%۰) بهای روز تعهدات انجامنشده به میزان قدرالسهم پیشخریدار؛
۳. در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند (۹) ماده (۲) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجامشده به میزان قدرالسهم پیشخریدار؛
۴. در صورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد؛
ماده ۷ در صورتی که مساحت بنا براساس صورتمجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخصشده در قرارداد باشد، مابهالتفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (%۵) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچ کدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی که بیش از پنج درصد (%۵) باشد صرفا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. چنانچه مساحت واحد تحویلشده کمتر از نود و پنج درصد (%۹۵) مقدار توافقشده باشد، پیشخریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا میتواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و براساس نظر کارشناسی از پیشفروشنده مطالبه کند.
ماده ۸ در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیشفروشنده، پیشخریدار حق فسخ خود را اعمال مینماید، پیشفروشنده باید خسارت وارده را بر مبنای مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضیالطرفین به پیشخریدار بپردازد.
تبصره در صورت عدم توافق طرفین، پیشفروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بنا، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی همراه سایر خسارات قانونی به پیشخریدار مسترد نماید.
ماده ۹ پیشفروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیشخریدار و اشخاص ثالث مسئول است و باید مسئولیت خود را از این جهت بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت میشود، پیشفروشنده ضامن پرداخت مابهالتفاوت خسارت وارده خواهد بود.
ماده ۱۰ در مواردی که بانکها به پیشخریداران براساس قرارداد پیشفروش، تسهیلات خرید میدهند، وجه تسهیلات از طرف پیشخریدار توسط بانک به حساب پیشفروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیشخریداریشده و نیز حقوق پیشخریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین اخذ میگردد.
ماده ۱۱ در پیشفروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد، توافق طرفین خواهد بود، ولی حداقل ده درصد (%۱۰) از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و طرفین نمیتوانند برخلاف آن توافق کنند.
ماده ۱۲ در صورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیشخریدار میتواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیشفروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هر یک از طرفین ظرف یک ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.
ماده ۱۳ پیشخریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیشفروششده میگردد و در پایان مدت قرارداد پیشفروش و اتمام ساختمان، با تایید مهندس ناظر در صورتی که تمام اقساط را پرداخت یا عوض قراردادی را تحویل داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفای تعهدات، میتواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید. چنانچه پیشفروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیشفروششده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیشخریدار یا قائممقام وی مینماید. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذینفع نسبت به تفکیک ویا افراز ملک پیشفروششده اقدام نماید.
ماده ۱۴ (اصلاحی به موجب ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۰۶/۰۹/۱۴۰۱ مجلس شورای اسلامی و مصوب ۲۶/۰۲/۱۴۰۳ مجمع تشخیص مصلحت نظام) در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیشخریدار چنانچه پیشفروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تایید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر این که صرفاً اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده است (کمتر از ده درصد (۱۰%) پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیشخریدار میتواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتی و هزینههایی که طبق مقررات بر عهده پیشفروشنده بوده و توسط پیشخریدار پرداخت میگردد، مانع از استیفای مبلغ هزینهشده از محل ماده (۱۱) و غیره نخواهد بود.
ماده ۱۵ عرصه و اعیان واحد پیشفروششده و نیز اقساط و وجوه وصول ویا تعهدشده بابت آن، قبل از انتقال رسمی واحد پیشفروششده به پیشخریدار قابل توقیف و تامین به نفع پیشفروشنده یا طلبکار او نیست.
ماده ۱۶ در صورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیشفروشنده باید مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیمکننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیشخریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید. در غیر این صورت پیشفروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
ماده ۱۷ واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیشفروشنده نسبت به واحد پیشفروششده و عرصه آن پس از اخذ رضایت همه پیشخریداران یا قائممقام قانونی آنها بلامانع است.
ماده ۱۸ در صورت انتقال حقوق و تعهدات پیشخریدار نسبت به واحد پیشفروششده بدون رضایت پیشفروشنده، پیشخریدار عهدهدار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود.
ماده ۱۹ پس از انتقال قطعی واحد پیشفروششده و انجام کلیه تعهدات، قرارداد پیشفروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه میباشند.
ماده ۲۰ (به موجب ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۰۶/۰۹/۱۴۰۱ مجلس شورای اسلامی و مصوب ۲۶/۰۲/۱۴۰۳ مجمع تشخیص مصلحت نظام نسخ صریح شده است)
ماده ۲۱ (به موجب ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۰۶/۰۹/۱۴۰۱ مجلس شورای اسلامی و مصوب ۲۶/۰۲/۱۴۰۳ مجمع تشخیص مصلحت نظام نسخ صریح شده است)
ماده ۲۲ شهرداریها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.
ماده ۲۳ (اصلاحی به موجب ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۰۶/۰۹/۱۴۰۱ مجلس شورای اسلامی و مصوب ۲۶/۰۲/۱۴۰۳ مجمع تشخیص مصلحت نظام) اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیشفروش ساختمان نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم میشوند.
تبصره جرایم مذکور در این ماده تعقیب نمیشود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت راه و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجرای آن موقوف میشود.
ماده ۲۴ مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیشفروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمیتوانند راساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیشفروش نمایند. در غیر این صورت برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم میشوند.
ماده ۲۵ آییننامه اجرایی این قانون ظرف سه ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت راه و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تایید رییس قوهقضاییه به تصویب هیات وزیران خواهد رسید.
قانون فوق مشتمل بر بیست و پنج ماده و چهار تبصره در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ دوازدهم دی ماه یک هزار و سیصد و هشتاد و نه مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ ۲۹/۱۰/۱۳۸۹ به تأیید شورای نگهبان رسید.
رییس مجلس شورای اسلامی - علی لاریجانی
دیدگاه شما