قانون روابط موجر و مستاجر و تملک آپارتمان‌ها
مصوب 26/06/1376 با اصلاحات و الحاقات تا تاریخ 10/02/1403
فصل اول – روابط موجر و مستاجر
ماده 1 از تاریخ لازم‌الاجراءشدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه‌های دانشجویی و ساختمان‌های دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.
ماده ۲ (اصلاحی به موجب ماده 6 قانون ساماندهی بازار زمین مسکن و اجاره‌بها مصوب 10/02/1403) در کلیه قراردادهای اجاره باید مدت و مبلغ اجاره و مبلغ قرض‌الحسنه، تصریح و در سامانه‌های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شود و پس از تأیید موجر، مستأجر و دو نفر افراد مورد اطمینان طرفین به عنوان شهود، اقدام به اخذ شناسه (کد) رهگیری شود.
ماده ۳ پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم‌مقام قانونی وی تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه‌قضاییه انجام خواهد گرفت.
ماده 4 در صورتی که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه ویا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر ویا سپردن آن به دایره اجراء است. چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستاجره از ناحیه مستاجر ویا عدم پرداخت مال‌الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده ویا پرداخت بدهی‌های فوق از محل وجوه یادشده باشد موظف است هم‌زمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجراء تحویل نماید. در این صورت دایره اجراء از تسلیم وجه یا سند به مستاجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.
ماده ۵ چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارائه‌شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر می‌شود.
فصل دوم – سرقفلی
ماده ۶ هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین مستاجر می‌تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آن که در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره ۱ چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
تبصره ۲ در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.
ماده ۷ هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانی که عین مستاجره در تصرف مستاجر باشد مالک حق افزایش اجاره‌بها و تخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستاجر می‌تواند از موجر ویا مستاجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.
ماده ۸ هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار نماید، مستاجر می‌تواند برای اسقاط حق خود ویا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.
ماده ۹ چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد ویا این که مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده باشد هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.
ماده ۱۰ در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز می‌باشد هرگاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین خواهد شد.
تبصره مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع می‌باشد.
ماده ۱۱ اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده‌شده از شمول این قانون مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر آن خواهند بود.
ماده ۱۲ آیین‌نامه اجرایی این قانون ظرف مدت سه ماه توسط وزارت‌خانه‌های دادگستری و راه و شهرسازی تهیه و به تصویب هیات وزیران خواهد رسید.
ماده ۱۳ کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو می‌شود.
قانون فوق مشتمل بر دو فصل و سيزده ماده و سه تبصره در جلسه علني روز يكشنبه مورخ بيست و ششم مرداد ماه يك هزار و سيصد و هفتاد و شش مجلس شوراي اسلامي تصويب و در تاريخ 29/05/1376 به تأييد شوراي نگهبان رسيده است.
رئيس مجلس شوراي اسلامي - علي اكبر ناطق نوري
آيين‌نامه اجرايي قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 76
مصوب 19/02/1378 با اصلاحات و الحاقات تا تاریخ 18/03/1379
شماره 69145/ت 19845هـ
هيات وزيران در جلسه مورخ 19/02/1378 بنا به پيشنهاد شماره 05/110/932 مورخ 28/02/1377 وزارت‌خانه‌هاي مسکن و شهرسازي و دادگستري و به استناد ماده (12) قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 26/05/1376 آيين‌نامه اجرايي قانون يادشده را به شرح زير تصويب نمود:
ماده 1 منظور از واژه قانون در اين آيين‌نامه قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 26/05/1376 مي‌باشد.
ماده 2 موارد زير مشمول مقررات قانون نمي‌باشد:
1. روابط استيجاري قبل از اجراي قانون؛
2. روابط ناشي از انتقال حقوقي قانوني مستأجر سابق به مستأجر جديد با اجازه موجر در صورتي که قرارداد اجاره قبل از لازم‌الاجراءشدن قانون باشد؛
3. روابط ناشي از صلح منافع يا هر عنوان ديگر و نيز تصرفات بر حسب تراضي شفاهي با موجر به عنوان اجاره؛
4. موارد تخليه اماکن استيجاري قبل از انقضاي مدت مندرج در قرارداد؛
5. در صورتي که سند عادي اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده (2) قانون تنظيم‌نشده باشد؛
تبصره رابطه استيجاري در اماكني كه ابتدائاً از تاريخ لازم‌الاجراءشدن قانون به اجاره واگذارشده يا مي‌شود يا پس از تاريخ يادشده توسط طرف‌هاي قرارداد اجاره تمديد مي‌گردد، مشمول مقررات قانون مورد اشاره خواهد بود.
ماده 3 رسيدگي به درخواست تخليه در مورد سند عادي موضوع ماده (2) قانون بدون تقديم دادخواست و با ابطال تمبر مربوط به دعاوي غيرمالي و بدون رعايت تشريفات آيين دادرسي مدني به عمل خواهد آمد.
ماده 4 رئیس حوزه قضايي يا دادگاه مرجوع‌اليه با احراز مالکيت يا ذي‌نفع بودن موجر حسب مورد مبادرت به صدور دستور تخليه خواهد نمود.
ماده 5 ابلاغ اوراق قضايي ويا اوراق اجرائیه به مستأجر در محل عين مستأجره و به موجر در محل مندرج در قرارداد صورت مي‌گيرد؛ مگر اين که طرفين ترتيب ديگري را مقرر نموده باشند.
ماده 6 اجراي دستور تخليه صادره توسط مقام قضايي نياز به صدور اجرائیه ندارد و توسط مأمور، ابلاغ و اجرا مي‌گردد. مأمور مکلف است آن را ظرف 24 ساعت به شخص مستأجر ابلاغ و در نسخه ثاني رسيد دريافت کند و در صورت امتناع مستأجر از دادن رسيد مراتب را در ابلاغ‌نامه قيد و ظرف 3 روز نسبت به اجراي مفاد دستور اقدام نمايد.
ماده 7 چنانچه مستأجر در محل حضور نداشته باشد مفاد دستور تخليه به يکي از بستگان يا خادمان وي که سن ظاهري او براي تمييز اهميت موضوع کافي باشد ابلاغ مي‌شود.
ماده 8 هرگاه اشخاص مذکور در ماده قبل در محل حضور نداشته باشند يا از دادن رسيد امتناع ورزند، مأمور مراتب را در اعلاميه‌اي قيد و به محل الصاق مي‌نمايد.
تبصره در اعلاميه، مراتب مراجعه مأمور و استنکاف اشخاص ويا عدم حضور آنان و نيز مفاد دستور مقام قضايي درج‌شده و همچنين اين مطلب قيد خواهد شد که چنانچه ظرف 3 روز مستأجر اقدام به تخليه محل و تحويل آن به موجر يا نماينده قانوني وي ويا دفتر دادگاه ننمايد، امر تخليه در روز و ساعت معين توسط مأمور اجرا انجام مي‌پذيرد.
ماده 9 در مورد اسناد رسمي اجاره، درخواست صدور اجرائیه جهت تخليه مورد اجاره از دفترخانه تنظيم‌کننده سند به عمل خواهد آمد.
ماده 10 درخواست‌نامه براي اسناد عادي اجاره در فرم مخصوص تنظيم مي‌شود و شامل نکات زير خواهد بود:
الف. نام و نام خانوادگي و نام پدر و محل اقامت موجر يا نماينده قانوني ويا قائم‌مقام وي؛
ب. نام و نام خانوادگي و محل اقامت مستأجر يا قائم‌مقام قانوني وي؛
پ. مشخصات عين مستأجره؛
ت. مشخصات و تاريخ سند اجاره؛
تبصره 1 تصوير مصدق قرارداد بايد پيوست درخواست‌نامه يادشده باشد.
تبصره 2 در صورت فوت موجر يا مستأجر، وراث آن‌ها و در صورت انتقال عين از يد موجر ويا منافع از يد مستأجر ايادي منتقل‌اليهم و در صورت حجر موجر يا مستأجر نماينده قانوني آن‌ها قائم‌مقام قانوني آنان مي‌باشند.
ماده 11 سردفتر پس از احراز هويت و صلاحيت درخواست‌کننده اوراق اجرائيه را ظرف 24 ساعت در 3 نسخه با قيد تخليه محل عين مستأجر موضوع سند تهيه و به مهر ويژه اجرا منقوش و جهت اقدام به دايره اجراي اسناد رسمي ثبت محل ارسال مي‌نمايد.
ماده 12 اجراي ثبت موظف است با وصول اوراق اجرائیه از دفترخانه ظرف حداکثر 24 ساعت نسبت به تشکيل پرونده و صدور دستور ابلاغ و تخليه به مأمور اقدام نموده و مأمور مکلف است ظرف 48 ساعت اوراق اجرائیه را ابلاغ و طبق قسمت اخير ماده (6) و مواد (7) و (8) اين آيين‌نامه عمل نمايد.
ماده 13 چنانچه در زمان اجراي دستور تخليه مراجع قضايي و دواير اجراي ثبت به علت وقوع حوادث غيرمترقبه مستأجر قادر به تخليه مورد اجاره نباشد و استمهال نمايد، مراتب درخواست وي توسط مأمور اجرا به مقام قضايي دستوردهنده گزارش مي‌شود. مقام قضايي صالح مربوط مي‌تواند با استمهال مستأجر براي يک نوبت به مدت حداکثر يک ماه موافقت کند.
ماده 14 دفا‌تر اسناد رسمي علاوه بر رعايت شرايط عمومي تنظيم اسناد اجاره مکلفند در سند اجاره اماکن با کاربري تجاري و اماکني که با رعايت قوانين و مقررات مربوط به منظور استفاده تجاري واگذار مي‌شوند، تصريح کنند که عقد اجاره با سرقفلي يا بدون سرقفلي واقع شده است و در قراردادهاي عادي اجاره نيز طرفين مکلفند سند اجاره را با قيد همين مطلب تنظيم نمايند.
ماده 15 (منسوخه به موجب تصویب‌نامه شماره 11445/ت23002هـ مصوب 18/03/1379)
ماده 15 (اصلاحی به موجب تصویب‌نامه شماره 11445/ت23002هـ مصوب 18/03/1379) مستاجر اماکن تجاري در مدت اجاره چنانچه حق انتقال به غير از او سلب نشده باشد مي‌تواند با اخذ مبلغي به عنوان سرقفلي، مورد اجاره را براي همان شغل و در صورتي که منع قانوني وجود نداشته باشد و با قرارداد اجاره منافات نداشته باشد براي مشاغل ديگر، با رعايت ساير شرايط مندرج در اجاره‌نامه به ديگري منتقل نمايد.
ماده 16 (اصلاحی به موجب تصویب‌نامه شماره 11445/ت23002هـ مصوب 18/03/1379) در غير از موارد مذکور در ماده (4) قانون چنانچه مستأجر مدعي حقي باشد مي‌تواند طبق مقررات از دادگاه عمومي محل وقوع ملک درخواست احقاق حق کند، اين امر مانع اجراي دستور تخليه نمي‌باشد فقط دادگاه پس از ثبوت ادعا به تأمين حقوق مستأجر و جبران خسارت او حکم مي‌نمايد در اين خصوص مستأجر مي‌تواند تأمين حقوق خود را از دادگاه درخواست نموده و دادگاه مکلف است نسبت به آن تصميم مقتضي اتخاذ نمايد.
ماده 17 (اصلاحی به موجب تصویب‌نامه شماره 11445/ت23002هـ مصوب 18/03/1379) در صورتي که دستور تخليه مورد اجاره صادر شود و مستأجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور، شکايتي داشته ويا مدعي تمديد قرارداد اجاره باشد شکايت خود را به دادگاه عمومي محل وقوع ملک تقديم مي‌نمايد. اعلام شکايت مانع اجراي دستور تخليه نمي‌باشد مگر اين که دادگاه رسيدگي‌کننده شکايت مستأجر را مدلل بداند در اين صورت پس از اخذ تأمين متناسب با ضرر و زيان احتمالي موجر قرار توقيف عمليات اجرايي تخليه را صادر خواهد نمود.
ماده 18 (اصلاحی به موجب تصویب‌نامه شماره 11445/ت23002هـ مصوب 18/03/1379) چنانچه شکايت مستأجر مورد اشاره در ماده قبل به موجب حکم نهايي رد شود موجر حق دارد خسارتي را که از توقيف اجراي دستور تخليه به او وارد شده است بر طبق قوانين و مقررات مطالبه کند.
ماده 19 (اصلاحی به موجب تصویب‌نامه شماره 11445/ت23002هـ مصوب 18/03/1379) چنانچه موجر مبلغي به عنوان وديعه يا تضمين يا قرض‌الحسنه ويا سند تعهدآور و مشابه آن از مستأجر دريافت کرده و در سند اجاره (عادي ويا رسمي) درج شده باشد يا توسط خود موجر عنوان شود در اين صورت تخليه و تحويل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند يا وجه يادشده به مستأجر و ارائه رسيد آن به ضميمه درخواست تخليه به مرجع قضايي ويا ارائه آن به دايره اجراي ثبت ويا سپردن آن بر حسب مورد به دايره اجراي دادگستري ويا دايره اجراي ثبت مي‌باشد.
تبصره در صورتي که وديعه يا تضمين يا قرض‌الحسنه ويا سند تعهدآور و مشابه آن در سند اجاره (عادي ويا رسمي) ذکر نشده باشد و توسط موجر نيز هنگام درخواست و تقاضاي تخليه مطرح نشود و مستأجر از اين جهت مدعي حقي شود مي‌تواند طبق ماده (5) قانون اقدام به احقاق حق خود نمايد.
معاون اول رئیس جمهور - حسن حبیبی
قانون روابط موجر و مستاجر
مصوب 02/05/1356 با آخرین اصلاحات تا تاریخ 03/09/1358
فصل اول – کلیات
ماده ۱ هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود در صورتی که تصرف، متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان اجاره یا صلح منافع ویا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم از این که نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد، مشمول مقررات این قانون است.
- رای وحدت رویه؛ شماره 9 مورخ 10/03/1355: با توجه به ماده 1 قانون روابط مالک و مستاجر و تبصره آن و با اتخاذ ملاک از مادتين 5 و 20 قانون مزبور، مستأجري که با استفاده از حق واگذاري به غير قسمتي از مورد اجاره را به ديگري واگذار نمايد ديگر بعد از انقضاي مدت اجاره مالک منافع قسمتي که واگذار گرديده نيست و تصرفي هم در اين قسمت براي او باقي نمانده تا بتواند تخليه يا تعديل اجاره بهاي آن را از مستأجر جديد بخواهد. در چنين موردي رابطه حقوقي مستأجر سابق نسبت به قسمتي که واگذار گرديده قطع شده و بين مستأجر جديد و مالک رابطه استيجاري برقرار گرديده است. اين رأي طبق ماده 3 قانون اضافه شده به آيين دادرسي کيفري مصوب 1337 در موارد مشابه براي دادگاهها لازم‌الاتباع است.
- رای وحدت رویه شماره 71 مورخ 29/08/1353: نظر به این که ماده 1 قانون روابط مالک و مستاجر صراحت دارد بر این که (هر محلی که برای پیشه و کسب و تجارت یا سکنی تا به حال اجاره داده شده یا بعداً اجاره داده شود مشمول مقررات این قانون خواهد بود) و به موجب ماده 26 کلیه مقررات و قوانینی که با مفاد این قانون مغایر باشد ملغی گردیده و قوانین مزبور فقط در مواردی که از شمول این قانون خارج است اعتبار دارد و با التفات به این که تبصره 1 ماده 23 در مواردی که از شمول این قانون روابط مالک و مستاجر را حتی به احکام قطعی که هنوز اجرا نگردیده تسری داده است و با توجه به مفاد ماده 562 آیین دادرسی مدنی که مقرر می‌دارد احکام و قرارها باید اساساً طبق قانونی که در زمان صدور آن لازم‌العمل است صادر گردد بنا به جهات مذکور قانون روابط مالک و مستاجر در نقاطی که در تاریخ صدور رای لازم‌العمل باشد به کلیه دعاوی که قبلاً طرح‌شده و در جریان است نیز تسری خواهد داشت. این رای طبق قانون مربوط به وحدت رویه قضایی صوب تیرماه 1328 لازم‌الرعایه خواهد بود.
- رای وحدت رویه؛ شماره 576 مورخ 14/07/1371: اماکن استيجاري مطب پزشکان که براي عرضه خدمات علمي و تخصصي پزشکي و معالجه بيماران مورد استفاده واقع مي‌شود محل کسب و پيشه يا تجارت محسوب نمي‌گردد تا حق کسب و پيشه يا تجارت به آن تعلق گيرد. تخليه اين اماکن هم مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سيزدهم ارديبهشت ماه 1362 و ماده 494 قانون مدنی و شرايط بين طرفين در ضمن عقد اجاره است. بنابر اين رأي شعبه پنجم دادگاه حقوقي يک اهواز که با اين نظر مطابقت دارد صحيح تشخيص مي‌شود. اين رأي بر طبق ماده 3 از مواد اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب اول مرداد ماه 1337 براي دادگاهها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.
- رای وحدت رویه؛ شماره 607 مورخ 20/06/1375: نظر به اين که شغل وکالت دادگستري تابع قانون خاص بوده و طبق آیين‌نامه و مقررات مربوط به خود دفتر آن محلي است براي پذيرایي موکلين و تنظيم امور وکالتي، که در واقع به اعتبار شخص وکيل اداره مي‌شود نه به اعتبار محل کار و نيز در زمره هيچ يک از مشاغل احصاء شده در ماده 2 قانون تجارت نبوده و به لحاظ داشتن مقررات خاص به موجب تبصره يک ماده 2 قانون نظام صنفی مصوب 13/04/1359 شوراي انقلاب اسلامي از شمول مقررات نظام صنفي مستثني مي‌باشد. لذا به اقتضاي مراتب فوق دفتر وکالت دادگستري را نمي‌توان از مصاديق محل کسب و پيشه و تجارت و مشمول قانون روابط موجب و مستاجر مصوب سال 1356 دانست بلکه مشمول عمومات قانون مدني و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1362 مي‌باشد. عليهذا به نظر اکثريت اعضاء هيات عمومي ديوان عالي کشور آراء صادره از دادگاه‌هاي حقوقي اهواز و بندرعباس که بر تخليه محل مورد اجاره (دفتر وکالت) اصدار يافته صحيح و منطبق با موازين قانوني تشخيص مي‌شود اين رأي بر طبق ماده 3 از قانون مواد الحاقي به قانون آیين دادرسي کيفري مصوب سال 1337 براي دادگاهها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.
ماده ۲ موارد زیر مشمول مقررات این قانون نمی‌باشد:
۱. تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی؛
۲. اراضی مزروعی محصور و غیرمحصور و توابع آن‌ها و باغ‌هایی که منظور اصلی از اجاره بهره‌برداری از محصول آن‌ها باشد؛
۳. ساختمان‌ها و محل‌هایی که به منظور سکونت عرفاً به طور فصلی برای مدتی که از شش ماه تجاوز نکند اجاره داده می‌شود؛
۴. کلیه واحدهای مسکونی واقع در محدوده خدماتی شهر‌ها و در شهرک‌هایی که گواهی خاتمه ساختمانی آن‌ها از تاریخ لازم‌الاجراءشدن قانون معاملات زمین مصوب سال ۱۳۵۴ صادر شده و می‌شود؛
۵. خانه‌های سازمانی و سایر محل‌های مسکونی که از طرف وزارت‌خانه‌ها و مؤسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص اعم از حقیقی یا حقوقی به مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان آن‌ها قرار می‌گیرد. در این مورد رابطه متصرف با سازمان یا اشخاص مربوط تابع قوانین و مقررات مخصوص به خود یا قرارداد فیمابین می‌باشد. هرگاه متصرف خانه یا محل سازمانی که به موجب مقررات یا قرارداد مکلف به تخلیه محل سکونت باشد از تخلیه خودداری کند بر حسب مورد از طرف دادستان یا رئیس دادگاه بخش مستقل به او اخطار می‌شود که ظرف یک ماه محل را تخلیه نماید در صورت امتناع به دستور همان مقام محل مزبور تخلیه‌شده و تحویل سازمان یا مؤسسه یا اشخاص مربوط داده می‌شود؛
۶. واحدهای مسکونی که پس از اجرای این قانون به اجاره واگذار گردد؛
فصل دوم – میزان اجاره‌بها و ترتیب پرداخت آن
ماده ۳ در مواردی که اجاره‌نامه تنظیم شده باشد میزان اجاره‌بها همان است که در اجاره‌نامه قیدشده و هرگاه اجاره‌نامه تنظیم نشده باشد به میزانی است که بین طرفین مقرر ویا عملی شده است و در صورتی که میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات این قانون از طرف دادگاه میزان اجاره‌بها به نرخ عادله روز تعیین می‌شود.
ماده ۴ (اصلاحی به موجب لايحه قانوني اصلاح ماده 4 قانون موجر و مستاجر مصوب 03/09/1358) موجر يا مستأجر مي‌تواند به استناد ترقي يا تنزل هزينه زندگي درخواست تجديدنظر نسبت به ميزان اجاره‌بها را بنمايد، مشروط به اين كه مدت اجاره منقضي‌شده و از تاريخ استفاده مستأجر از عين مستأجره يا از تاريخ مقرر در حكم قطعي كه بر تعيين يا تعديل اجاره‌بها صادرشده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه با جلب نظر كارشناس اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعديل خواهد كرد. حكم دادگاه در اين مورد قطعي است.
- رای وحدت رویه؛ شماره 95 مورخ 10/07/1356: نظر به اين که طبق ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 هر محلي که براي سکني يا کسب و پيشه اجاره داده شده نيز مشمول آن قانون مي‌باشد و به موجب ماده 32 از تاريخ اجراي قانون مزبور قانون روابط مالک و مستاجر صوب 1339 ملغي و منسوخ است. بنابر اين ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر شامل دعاوي که قبل از تصويب اين قانون طرح شده و در جريان رسيدگي است نيز خواهد بود. اين رأي طبق مقررات قانوني لازم‌الاتباع است.
- رای وحدت رویه؛ شماره 114 مورخ 20/12/1356: مراد از عبارت شاخص کل بهاي کالاها و خدمات مصرفي مذکور در ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب مرداد ماه 1356 بنا به اطلاق و عموم عبارت مزبور و نظر به اين که مطلق نيز منصرف به فرد اکمل است شاخص کل بهاي کالاها و خدمات مصرفي در مناطق شهري ايران است نه شاخص هر شهر - بنابر اين نظر شعبه هفتم دادگاه شهرستان تهران مبني بر اين که شاخص کل کشور ملاک محاسبه و تعديل اجاره‌بها قرار گرفته صحيح است. اين رأي طبق ماده 3 اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری لازم‌الاتباع است.
- رای وحدت رویه؛ شماره 519 مورخ 02/12/1367: ماده 12 قانون تشکیل دادگاه‌های حقوقی یک و دو مصوب آذر ماه 1364 احکام دادگاه‌هاي حقوقي دو را در موارد مصرحه در اين ماده قابل رسيدگي تجديدنظر شناخته و ماده 4 قانون تعيين موارد تجديدنظر احکام دادگاهها و نحوه رسيدگي آن‌ها مصوب مهر ماه 1367 هم دادگاه‌هاي حقوقي يک را مرجع رسيدگي تجديدنظر و نقض اين نوع احکام قرار داده که علي‌الاطلاق شامل احکام دادگاه‌هاي حقوقي دو موضوع ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 نيز مي‌شود بنابر اين رأي شعبه 17 دادگاه حقوقي يک تهران صحيح و منطبق با موازين قانوني است. اين رأي بر طبق ماده 3 از مواد الحاقي به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب 1337 براي دادگاهها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.
- رای وحدت رویه شماره 4 مورخ 19/02/1363: گر چه به موجب مقررات قانون جدید روابط موجر و مستاجر مصوب اردیبهشت ماه 1362 حکم ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب مرداد ماه 1356 و ماده واحده اصلاحی آن راجع به تعدیل اجاره‌بها در مورد اماکن مسکونی به ترتیبی که در آن ماده واحده اصلاحی مقرر بوده ملغی‌الاثر گردیده ولی این امر مانع این نیست که با لحاظ مرجعیت عام دادگاه‌های دادگستری و با توجه به صراحت ماده 15 قانون جدید روابط موجر و مستاجر اگر موجرین ویا مستاجرین اماکن مسکونی راجع به میزان اجرت‌المثل و کیفیت پرداخت آن برای خود حقی قائل باشند بتوانند بر طبق مقررات قانون مدنی و مقررات قانون جدید و شرایط مقرر بین خود در دادگاهها اقامه دعوی نمایند بنابر این رای شعبه 31 دادگاه عمومی تهران که نتیجتاً متضمن این معنی است منطبق با موازین قانونی تشخیص می‌گردد. این رای بر طبق ماده 3 اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب مرداد ماه 1337 برای دادگاهها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.
ماده ۵ موجر می‌تواند مابهالتفاوت اجاره‌بها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید. در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل، مستأجر را به پرداخت مابهالتفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم، محکوم می‌نماید، دایره اجرا مکلف است خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قرار دوازده درصد در سال احتساب و از مستأجر وصول و به موجر بپردازد مستأجر نیز می‌تواند ضمن تقاضی تعدیل اجاره‌بها رد مابهالتفاوت پرداخت‌شده را به انضمام خسارت تأخیر تأدیه به شرح فوق درخواست کند.
تبصره مقررات این ماده در مواردی که دادگاه حکم به تعیین اجاره‌بها صادر می‌نماید نیز جاری خواهد بود.
ماده ۶ مستأجر مکلف است در موعد معین در اجاره‌نامه اجرت‌المسمی و پس از انقضاء مدت اجاره اجرت‌المثل را به میزان اجرت‌المسمی آخر هر ماه اجاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد و هرگاه اجارهنامهای در بین نباشد اجاره‌بها را به میزانی که بین طرفین مقرر ویا عملی‌شده و در صورتی که میزان آن معلوم نباشد به عنوان اجرت‌المثل مبلغی که متناسب با اجاره املاک مشابه تشخیص می‌دهد برای هر ماه تا دهم ماه بعد به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت ویا بانکی که از طرف سازمان ثبت تعیین می‌شود سپرده و قبض رسید را اگر اجاره‌نامه رسمی است به دفترخانه تنظیم‌کننده سند و هرگاه اجاره‌نامه عادی بوده یا اجارهنامهای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت موجر به یکی از دفا‌تر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت دارد. دفترخانه باید منتهی ظرف ده روز به وسیله اداره ثبت محل مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار کند که برای دریافت وجه تودیع‌شده به دفترخانه مزبور مراجعه نماید.
فصل سوم – در تنظیم اجاره‌نامه
ماده ۷ در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به عنوان مستأجر در تصرف دارد اجاره‌نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گشته و طرفین راجع به تنظیم اجاره‌نامه یا تعیین اجاره‌بها و شریط آن اختلاف داشته باشند هر یک می‌تواند برای تعیین اجاره‌بها (در مواردی که اجاره‌نامه در بین نباشد) و تنظیم اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه کند. دادگاه میزان اجاره‌بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین می‌کند، ولی این امر مانع صدور حکم نسبت به اجرت‌المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت تأخیر تأدیه آن نخواهد بود.
تبصره ۱ هرگاه از طرف موجر تقاضای تخلیه عین مستأجره شده باشد رسیدگی به درخواست تنظیم اجاره‌نامه از طرف مستأجر متوقف بر خاتمه دادرسی در موضوع تخلیه خواهد بود این حکم در موردی که از طرف مالک درخواست خلع‌ید از ملک شده باشد نیز جاری است.
تبصره ۲ دریافت وجه بابت اجاره‌بها از طرف مالک یا موجر دلیل بر تسلیم او به ادعای طرف نخواهد بود.
ماده ۸ دادگاه شرایط اجاره‌نامه جدید را طبق شرایط مرسوم و متعارف در اجاره‌نامه‌ها و شریط مندرج در اجاره‌نامه سابق (در صورتی که قبلاً اجاره‌نامه تنظیم شده باشد) با رعایت مقررات این قانون تعیین خواهد کرد.
ماده ۹ در تمام مدتی که دادرسی در جریان است مستأجر باید طبق ماده (۶) این قانون و شریط قبلی مال‌الاجاره را بپردازد و از تاریخ ابلاغ حکم قطعی طرفین مکلفند ظرف یک ماه به ترتیب مقرر در حکم، اجاره‌نامه تنظیم کنند. هرگاه در این مدت اجاره‌نامه تنظیم نشود به تقاضای یکی از طرفین دادگاه رونوشت حکم را جهت تنظیم اجاره‌نامه به دفتر اسناد رسمی ابلاغ و به طرفین اخطار می‌کند که در روز و ساعت معین برای امضاء اجاره‌نامه در دفترخانه حاضر شوند، هرگاه موجر حاضر به امضای اجاره‌نامه نشود نماینده دادگاه اجاره‌نامه را به مدت یک سال از طرف او امضاء خواهد کرد و اگر مستأجر تا ۱۵ روز از تاریخ تعیین‌شده حاضر به امضاء نشود دادگاه در صورتی که عذر مستأجر را موجه نداند به تقاضای موجر حکم به تخلیه عین مستأجره صادر می‌کند و این حکم قطعی است.
ماده ۱۰ مستأجر نمی‌تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر این که کتباً این اختیار به او داده شده باشد. هرگاه مستأجر تمام یا قسمتی از مورد اجاره را به غیر اجاره دهد مالک می‌تواند در صورت انقضاء مدت یا فسخ اجاره درخواست تنظیم اجاره‌نامه با هر یک از مستأجرین را بنماید. در صورتی که مستأجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته باشد هر یک از مستأجرین نیز می‌تواند در صورت فسخ ویا انقضای مدت اجاره اصلی درخواست تنظیم اجاره‌نامه را با مالک یا نماینده قانونی او بنمایند.
- رای وحدت رویه؛ شماره 564 مورخ 18/04/1370: ماده 5 قانون تعیین موارد تجدیدنظر احكام دادگاهها و نحوه رسیدگی آن‌ها مصوب 14 مهر ماه 1367 مرجع تجدیدنظر احكام دادگاهها را كه توسط دیوان عالی كشور نقض‌شده دادگاه هم‌عرض دادگاه صادركننده حكم اولی قرار داده است بنابر این دادگاه اولی كه صادركننده حكم منقوض بوده نمی‌تواند مرجع رسیدگی تجدیدنظر پس از نقض حكم باشد هر چند كه قاضی جدیدی برای دادگاه مزبور تعیین شده باشد فلذا رأی شعبه یازدهم دیوان عالی كشور كه دادگاه اولی را صالح به رسیدگی پس از نقض حكم نشناخته صحیح منطبق با موازین قانونی است. این رأی بر طبق ماده واحده قانون وحدت رویه قضایی مصوب تیر ماه 1328 برای شعب دیوان عالی كشور و دادگاهها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.
- رای وحدت رویه شماره 565 مورخ 18/04/1370: در دعوی موجر علیه مستاجر جزء به خواسته الزام به تنظیم اجاره نامه که به استناد ذیل ماده 10 قانون روابط موجر مستاجر مصوب دوم خرداد ماه 1356 اقامه می‌شود طرف دعوی قرار دادن مستاجر کل هم در مواردی ضرورت دارد که بری احراز رابطه استیجاری فیمابین مستاجر جزء و مستاجر کل و قطع رابطه استیجاری مستاجر کل با موجر لازم باشد بنابراین آراء شعب 7 و 37 دادگاه حقوقی یک تهران که با احراز قطع رابطه مستاجر کل با موجر صادر شده در حدی که با این نظر مطابقت دارد صحیح تشخیص می‌شود. این رای بر طبق ماده 3 از مواد اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب اول مرداد ماه 1337 برای دادگاهها در موارد مشابه لازم الاتباع است.
ماده ۱۱ دفا‌تر اسناد رسمی مکلفند علاوه بر نکاتی که به موجب قوانین و مقررات باید رعایت شود نکات زیر را در اجاره‌نامه تصریح بنمایند:
۱. شغل موجر و مستأجر و اقامتگاه موجر به طور کامل و مشخص؛
۲. نشانی کامل مورد اجاره و قید این که از لحاظ رابطه اجاره این محل اقامتگاه قانونی مستأجر می‌باشد مگر این که طرفین به ترتیب دیگری تراضی نموده باشند؛
۳. عین مستأجره در تصرف کدام یک از طرفین می‌باشد و در صورتی که در تصرف مستأجر نیست تحویل آن در چه مدت و با چه شرایطی صورت خواهد گرفت؛
۴. مهلت مستأجر برای پرداخت اجاره‌بها منتهی ده روز از تاریخ سررسید هر قسط خواهد بود، مگر این که طرفین به ترتیب دیگری زاید بر این مدت توافق کرده باشند که در این صورت ترتیب مذکور باید در سند قید گردد؛
۵. اجاره به منظور سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت با تعیین نوع کسب و پیشه و تجارت و هرگاه به منظور دیگری باشد قید آن به طور صریح؛
۶. مستأجر حق انتقال به غیر را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه دارد یا خیر؛
۷. تعهد مستأجر به پرداخت اجرت‌المثل پس از انقضاء مدت ویا فسخ اجاره تا موقع تجدید اجاره یا تخلیه ملک به میزان اجرت‌المسمی؛
فصل چهارم – موارد فسخ اجاره و تخلیه عین مستأجره
ماده ۱۲ در موارد زیر مستأجر می‌تواند صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند:
۱. در صورتی که عین مستأجره با اوصافی که در اجاره‌نامه قیدشده منطبق نباشد. (با رعایت ماده ۴۱۵ قانون مدنی)؛
۲. اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستأجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد؛
۳. در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق یابد؛
۴. در صورت فوت مستأجر در اثناء مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه؛
۵. هرگاه مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد ویا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود؛
ماده ۱۳ هرگاه مستأجر به علت انقضاء مدت اجاره یا در مواردی که به تقاضی او حکم فسخ اجاره صادرشده مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستأجر مکلف است به وسیله اظهارنامه از موجر یا نماینده قانونی او تقاضا کند که برای تحویل مورد اجاره حاضر شود. در صورتی که موجر ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نگردد مستأجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تأمین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند. از این تاریخ رابطه استیجاری قطع می‌شود و دفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود تا زمانی که مستأجر به ترتیب فوق عمل نکرده باشد تعهدات او به موجب مقررات این قانون و شرایط اجاره‌نامه برقرار است.
ماده ۱۴ در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستأجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد:
۱. در موردی که مستأجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره‌نامه ویا در موردی که اجارهنامهای در بین نباشد مورد اجاره را کلاً یا جزئاً به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود قرار داده باشد؛
۲. در موردی که عین مستأجره به منظور کسب یا پیشه ویا تجارت خود مستأجر اجاره داده‌شده و مستأجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون این که طبق ماده (۱۹) این قانون با مستأجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد؛
۳. در صورتی که در اجاره‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به این که خریدار بخواهد شخصاً در مورد اجاره سکونت نماید ویا آن را برای سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال ملک برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی‌شود؛
۴. در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضی مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در بند فوق داشته باشد؛
۵. هرگاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد؛
۶. در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد؛
۷. در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده‌شده و مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد مگر این که شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد؛
۸. در صورتی که مستأجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد؛
۹. در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده (۶) این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجارهنامهای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست نماید. هرگاه پس از صدور اجرائیه مستأجر اجاره‌بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف مستأجر از پرداخت اجاره‌بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجر را بنماید. هرگاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه مراجعه کند. در موارد فوق هرگاه مستأجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستأجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع‌شده نیز به موجر پرداخت می‌گردد، ولی هر مستأجر فقط یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است؛
تبصره ۱ در صورتی که مستأجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند (۹) این ماده اقدام به پرداخت اجاره‌بها کرده باشد و برای بار سوم اجاره‌بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد ویا در صندوق ثبت تودیع ننماید موجر می‌تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجر را نماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.
تبصره ۲ در صورتی که مورد اجاره به منظوری غیر از کسب یا پیشه یا تجارت اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سکنی خواهد بود.
تبصره ۳ در مورد بند شش این ماده اگر مستأجر مرکز فساد که قانوناً دایر کردن آن ممنوع است در مورد اجاره دایر نماید دادستان علاوه بر انجام وظیف قانونی خود به محض صدور کیفرخواست به درخواست موجر مورد اجاره را در اختیار موجر قرار می‌دهد.
تبصره ۴ در صورتی که مستأجر محل سکنی در شهر محل سکونت خود مالک یک واحد مسکونی باشد موجر حق دارد پس از انقضای مدت اجاره تقاضی تخلیه مورد اجاره را بنماید.
- رای وحدت رویه؛ شماره 113 مورخ 24/11/1356: بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 که تأخير مستأجر در پرداخت قسط يا اقساط عقب افتاده مال‌الاجاره يا اجرت‌المثل را ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ اخطار دفترخانه تنظيم‌کننده سند اجاره يا اظهارنامه از جمله موارد درخواست صدور حکم تخليه مورد اجاره قرار داده است، ناظر به دادخواست‌ها و تخليه که قبل از اجراي آن قانون و به ادعاي خودداري مستأجر از پرداخت قسط يا اقساط عقب افتاده اجرت‌المسمي يا اجرت‌المثل ظرف سه روز از تاريخ ابلاغ اخطار دفتر اسناد رسمي و به استناد به شق 7 ماده 8 قانون روابط مالک و مستاجر مصوب 1339 شمسي تقديم شده است نمي‌باشد بنابر اين در اين گونه دعاوي شرط تخلف مقرر در شق 7 ماده 8 قانون اخيرالذکر لازم‌الرعايه خواهد بود. اين رأي طبق قسمت اخير ماده 3 در مواد اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب 1337 شمسي از طرف دادگاهها در موارد مشابه بايد پيروي شود.
ماده ۱۵ علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زیر نیز پس از انقضاء مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه جایز است.
۱. تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر این که پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود. و شهرداری‌ها مکلفند در صورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ساختمان ویا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند؛
۲. تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت؛
۳. در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید.
در موارد سه‌گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد؛
ماده ۱۶ در موارد مذکور در ماده قبل و همچنین در موارد مذکور در بند (۳) و (۴) ماده (۱۴) هرگاه مالک حسب مورد تا شش ماه از تاریخ تخلیه شروع به ساختمان نکند یا حداقل مدت یک سال از محل مورد اجاره به نحوی که ادعا کرده استفاده ننماید به درخواست مستأجر سابق به پرداخت مبلغی معادل یک سال اجاره‌بها یا اجرت‌المثل مورد اجاره در حق او محکوم خواهد شد مگر آن که ثابت شود تأخیر شروع ساختمان یا عدم استفاده از مورد اجاره در اثر قوه قاهره یا مبتنی بر علل و جهاتی خارج از اراده مالک بوده است.
تبصره در صورتی که در ملک مورد تخلیه مستأجرین متعددی باشند و موجر تقاضی تخلیه سایر قسمت‌ها را نیز نموده باشد مهلت فوق از تاریخ تخلیه آخرین قسمت شروع خواهد شد.
ماده ۱۷ در تمام مواردی که تخلیه عین مستأجره در نتیجه اجرای حکم یا به ترتیب مقرر در ماده (۱۳) صورت می‌گیرد باید از طرف دادگاه به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره اعلام شود تا در ستون ملاحظات ثبت اجاره قید گردد.
فصل پنجم – حق کسب یا پیشه یا تجارت
ماده ۱۸ میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت که در این قانون و قوانین دیگر قید شده است بر مبنای اصول و ضوابطی که آیین‌نامه آن از طرف وزارت‌خانه‌های دادگستری و راه و شهرسازی تهیه و به تصویب کمیسیون‌های مربوط مجلسین خواهد رسید، تعیین می‌گردد.
ماده ۱۹ در صورتی که مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره‌نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد. هرگاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب‌شده یا اجارهنامهای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد والا مستأجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره‌نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره‌نامه رسمی در بین نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستأجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شریط اجاره قائم‌مقام مستأجر سابق خواهد بود. هرگاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستأجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود.
تبصره ۱ در صورتی که مستأجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستأجر اجرا خواهد شد. و در این مورد مستأجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت.
تبصره ۲ حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.
مصوبه مجمع تشخيص مصلحت نظام درخصوص «حق كسب يا پيشه يا تجارت»
مصوب 25/10/1369
(مجمع تشخیص مصلحت نظام)
ماده واحده در مورد «حق كسب يا پيشه يا تجارت» مطابق قانون روابط موجر و مستأجر، مصوب دوم مرداد ماه يك هزار و سيصد و پنجاه و شش عمل شود. ماده واحده الحاقيه به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب پانزدهم آبان ماه يك هزار و سيصد و شصت و پنج به قوت خود باقي است.
موضوع «حق كسب يا پيشه يا تجارت» در اجراي بند هشتم اصل يكصد و دهم قانون اساسي در جلسه‌ي مورخ بيست و پنجم دي ماه يك هزار و سيصد و شصت و نه مجمع تشخيص مصلحت نظام بررسي و به شرح ماده واحده فوق به تصويب رسيد.
رئيس مجمع تشخيص مصلحت نظام - اكبر هاشمي رفسنجاني
- رای وحدت رویه؛ شماره 576 مورخ 14/07/1371: اماکن استيجاري مطب پزشکان که براي عرضه خدمات علمي و تخصصي پزشکي و معالجه بيماران مورد استفاده واقع مي‌شود محل کسب و پيشه يا تجارت محسوب نمي‌گردد تا حق کسب و پيشه يا تجارت به آن تعلق گيرد. تخليه اين اماکن هم مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سيزدهم ارديبهشت ماه 1362 و ماده 494 قانون مدنی و شرايط بين طرفين در ضمن عقد اجاره است. بنابر اين رأي شعبه پنجم دادگاه حقوقي يک اهواز که با اين نظر مطابقت دارد صحيح تشخيص مي‌شود. اين رأي بر طبق ماده 3 از مواد اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب اول مرداد ماه 1337 براي دادگاهها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.
- رای وحدت رویه؛ شماره 607 مورخ 20/06/1375: نظر به اين که شغل وکالت دادگستري تابع قانون خاص بوده و طبق آیين‌نامه و مقررات مربوط به خود دفتر آن محلي است براي پذيرایي موکلين و تنظيم امور وکالتي، که در واقع به اعتبار شخص وکيل اداره مي‌شود نه به اعتبار محل کار و نيز در زمره هيچ يک از مشاغل احصاء شده در ماده 2 قانون تجارت نبوده و به لحاظ داشتن مقررات خاص به موجب تبصره يک ماده 2 قانون نظام صنفی مصوب 13/04/1359 شوراي انقلاب اسلامي از شمول مقررات نظام صنفي مستثني مي‌باشد. لذا به اقتضاي مراتب فوق دفتر وکالت دادگستري را نمي‌توان از مصاديق محل کسب و پيشه و تجارت و مشمول قانون روابط موجب و مستاجر مصوب سال 1356 دانست بلکه مشمول عمومات قانون مدني و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1362 مي‌باشد. عليهذا به نظر اکثريت اعضاء هيات عمومي ديوان عالي کشور آراء صادره از دادگاه‌هاي حقوقي اهواز و بندرعباس که بر تخليه محل مورد اجاره (دفتر وکالت) اصدار يافته صحيح و منطبق با موازين قانوني تشخيص مي‌شود اين رأي بر طبق ماده 3 از قانون مواد الحاقي به قانون آیين دادرسي کيفري مصوب سال 1337 براي دادگاهها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.
- رای وحدت رویه؛ شماره 636 مورخ 15/04/1378: لایحه قانونی احداث ترمینال‌های مسافربری و ممنوع بودن تردد اتومبیل‌های مسافربری بین شهری در داخل شهر تهران مصوب سال 1359 و قانون اصلاح لایحه قانونی احداث پایانه‌های مسافربری و ممنوعیت تردد اتومبیل‌های برون شهری در داخل شهر تهران مصوب سال 1372 که شامل شهرهای دیگر هم می‌شود. و نیز آیین‌نامه اجرایی تبصره ماده 2 قانون مزبور مصوب سال 1374 مجموعاً دلالت بر این امر دارد که غرفه‌های واقع در پایانه‌های مسافربری که به منظور تامین رفاه و آسایش عامه مردم از طرف شهرداری به اشخاص واگذار می‌شود. همانند غرفه‌های مربوط به شرکت‌های مسافربری از شمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 خارج بوده و حقوق استیجاری و کسب و پیشه برای مستاجرین و متصرفین آن‌ها ایجاد نخواهد کرد. چه آن که آیین‌نامه مربوطه که به تصویب هیات وزیران رسیده و متضمن این معنی است مستند به قانون بوده و از اعتبار لازم برخوردار است و همچنین از نظر مصالح عمومی با مقررات مربوط به کیفیت واگذاری غرفه‌های مسافربری واقع در ترمینال‌ها مطابقت دارد: علیهذا رای شعبه دوم دادگاه تجدیدنظر استان اصفهان که در تایید حکم شماره 628 - 04/05/1375 شعبه 17 دادگاه عمومی اصفهان اصدار یافته و با این نظر موافقت دارد مطابق با موازین قانونی تشخیص می‌گردد. این رای بر طبق ماده 3 اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب سال 1337 صادر و برای کلیه دادگاهها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.
فصل ششم – تعمیرات
ماده ۲۰ تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاه‌های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد به عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستأجر خواهد بود.
ماده ۲۱ رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستأجر راجع به تعمیرات با دادگاه است در صورتی که موجر تعمیرات کلی مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می‌شود انجام ندهد مستأجر می‌تواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند یا از دادگاه درخواست کند و به او اجازه داده شود تعمیرات مزبور را با نظارت دایره اجرا انجام داده مخارج آن را حداکثر تا معادل شش ماه اجاره‌بها به حساب موجر بگذارد.
ماده ۲۲ هرگاه مستأجر مانع مالک از انجام تعمیرات ضروری شود دادگاه مستأجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبی برای انجام تعمیرات تعیین می‌نماید. در صورت ادامه ممانعت دادگاه می‌تواند حکم به تخلیه موقت بنا برای مدت مذکور بدهد. در هر حال حاضر مستأجر مسئول خسارتی است که در نتیجه ممانعت از تعمیر بنا حاصل شده باشد.
تبصره رسیدگی به دعاوی مذکور در مادتین (۲۱) و (۲۲) خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی صورت خواهد گرفت و حکم دادگاه قطعی است.
ماده ۲۳ اقامه دعوای تخلیه از طرف موجر مانع رسیدگی به دعوای تعمیرات نیست. هرگاه دادگاه حکم به تخلیه مورد اجاره صادر نموده باشد و حکم مزبور قطعی نباشد حکم الزام به تعمیر در صورت فسخ حکم تخلیه به ترتیب مقرر در ماده (۲۱) قابل اجرا خواهد بود.
ماده ۲۴ در صورتی که مستأجر در مورد اجاره حق استفاده از انشعاب آب یا برق یا تلفن یا گاز یا تأسیسات حرارت مرکزی یا تهویه یا آسانسور و امثال آن داشته باشد موجر نمی‌تواند جز در مورد تعمیرات ضروری آن را قطع یا موجبات قطع آن را فراهم نماید مگر این که مستأجر بهای مصرف خود را طبق شرایط اجاره نپرداخته باشد. در صورت تخلف، دادگاه به درخواست مستأجر فوراً بدون رعایت تشریفات دادرسی موضوع را مورد رسیدگی قرار داده عندالاقتضاء ترتیب وصل آن را خواهد داد. دستور دادگاه بلافاصله قابل اجرا است. موجر می‌تواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ دستور دادگاه به آن اعتراض کند. اعتراض در همان دادگاه رسیدگی می‌شود و تصمیم دادگاه قطعی است.
تبصره ۱ هرگاه علت قطع جریان برق یا آب یا تلفن و غیره بدهی موجر به سازمان‌های مربوط بوده و اتصال مجدد مستلزم پرداخت بدهی مزبور باشد و همچنین در صورتی که اتصال و به کار انداختن مجدد تأسیسات فوق مستلزم هزینه باشد مستأجر می‌تواند براساس قبوض سازمان‌های مربوط وجوه مذکور را بپردازد و از اولین اجاره‌بها کسر نماید.
تبصره ۲ تعمیرات تأسیسات و قسمت‌های مشترک آپارتمان‌های مشمول قانون تملک آپارتمان‌ها تابع مقررات مربوط به خود خواهد بود.
ماده ۲۵ هرگاه مالک قصد فروش ملک خود را داشته یا بخواهد وضع ملک را از جهت امکان وجود خرابی یا کسر و نقصان در آن مشاهده نماید و متصرف ملک مانع از رویت خریدار یا مالک گردد، مالک یا نماینده قانونی او می‌تواند برای رفع ممانعت به دادستان یا دادرس دادگاه بخش مستقل محل وقوع ملک مراجعه کند، دادستان یا دادرس دادگاه حسب مورد به مأمورین شهربانی یا ژاندارمری ویا مأمورین اجرا دستور می‌دهد تا خریدار و مالک به معیت مأمورین ملک را رویت نمایند. تشخیص ضرورت امر در حدود متعارف با مقام صادرکننده دستور است.
ماده ۲۶ رسیدگی به کلیه دعاوی موضوع این قانون در دادگاه شهرستان و در نقاطی که دادگاه شهرستان نباشد در دادگاه بخش مستقل به عمل می‌آ‌ید. مگر دعاوی به دولت که منحصراً در دادگاه شهرستان رسیدگی می‌شود حکم دادگاه در هر صورت حضوری محسوب و فقط قابل پژوهش است، مگر در مواردی که خلاف آن مقرر شده باشد رسیدگی به دعاوی مربوط به اتاق‌های استیجاری کماکان در صلاحیت شورای داوری است.
تبصره در موردی که میزان خواسته در تقاضی تعیین اجاره‌بهای ماهانه زائد بر چهار هزار ریال نباشد حکم دادگاه قطعی است.
- رای وحدت رویه؛ شماره 23 مورخ 14/08/1364: نظر به اين که دعوي مطالبه اجور معوقه اماکن استيجاري از دعاوي موضوع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 نمي‌باشد و از شمول ماده 26 قانون مزبور خارج است بنابر اين آراء شعب 21 و 25 ديوان عالي کشور که دادخواست فرجامي از احکام نخستين دادگاه‌هاي عمومي حقوقي در دعاوي به خواسته بيش از دويست هزار ريال اجور معوقه اماکن استيجاري را بر اين مبنا پذيرفته و رسيدگي نموده‌اند صحيح و منطبق با موازين تشخيص مي‌شود. اين رأي بر طبق ماده واحده قانون وحدت رويه قضايي مصوب 1328 براي شعب ديوان عالي کشور و دادگاهها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.
ماده ۲۷ در مواردی که حکم تخلیه صادر می‌شود دادگاه ضمن صدور حکم مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین می‌نماید. حکم تخلیه مدارسی که با اجازه رسمی مقامات صلاحیت‌دار تأسیس‌شده در تعطیلات تابستان اجرا خواهد شد.
تبصره ۱ در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر می‌شود مهلت‌های مذکور در این ماده از تاریخ تودیع یا پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد.
تبصره ۲ در مواردی که حکم تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره‌بها صادر می‌شود حداکثر مهلت ۱۵ روز خواهد بود.
ماده ۲۸ در مواردی که حکم تخلیه عین مستأجره با پرداخت حق کسب یا پیشه ویا تجارت صادر و قطعی می‌شود موجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستأجر بدهد والا حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود مگر این که طرفین به مدت بیشتری توافق کرده باشند. در سایر موارد نیز هرگاه موجر ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی تقاضی صدور اجرائیه نماید. حکم صادرشده ملغی‌الاثر است مگر این که بین موجر و مستأجر برای تأخیر تخلیه توافق شده باشد.
تبصره مدت‌های مذکور در ماده فوق نسبت به احکامی که در زمان اجری قانون روابط مالک و مستأجر مصوب ۱۳۳۹ (۲۵۱۹ شاهنشاهی) صادر و قطعی گردیده از تاریخ اجری این قانون شروع می‌شود.
ماده ۲۹ وزارت دادگستری از بین کار‌شناسان رسمی عده‌ا‌ی را به منظور اجرای این قانون حداکثر برای دو سال انتخاب و به دادگاهها معرفی می‌نماید و تا زمانی که تجدید انتخاب به عمل نیامده دادگاهها از کار‌شناسان مزبور استفاده خواهند کرد. طرز تعیین و شرایط انتخاب و میزان حق‌الزحمه کار‌شناسان به موجب آیین‌نامه وزارت دادگستری است. در نقاطی که وزارت دادگستری کار‌شناس معرفی ننماید طبق مقررات عمومی مربوط به کار‌شناسی عمل خواهد شد.
ماده ۳۰ کلیه طرق مستقیم یا غیرمستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ نمایند پس از اثبات در دادگاه بلااثر و باطل اعلام خواهد شد.
ماده ۳۱ این قانون در نقاطی اجراء می‌شود که تاکنون قانون روابط مالک و مستأجر مصوب خرداد ۱۳۳۹ در آن نقاط به مرحله اجراء گذاشته‌شده یا وزارت دادگستری با جلب نظر وزارت راه و شهرسازی لزوم اجرای آن را آگهی نماید در سایر نقاط رابطه موجر و مستأجر براساس قوانین و مقررات عمومی خواهد بود.
ماده ۳۲ از تاریخ اجرای این قانون، قانون روابط مالک و مستأجر مصوب سال ۱۳۳۹ و سایر قوانین و مقرراتی که مغایر با این قانون است لغو می‌شود.
قانون فوق مشتمل بر سي و دو ماده و هفده تبصره پس از تصويب مجلس سنا در جلسه فوق‌العاده روز چهارشنبه 22/04/2536، در جلسه فوق‌العاده روز يكشنبه دوم مرداد ماه دو هزار و پانصد و سي و شش شاهنشاهي به تصويب مجلس شوراي ملي رسيد.
رئيس مجلس شوراي ملي - عبدالله رياضي
قانون الحاق يك ماده به قانون روابط موجر و مستاجر
مصوب 15/08/1365
(مجلس شورای اسلامی)
ماده واحده از تاريخ تصويب اين قانون كليه اماكن استيجاري كه با سند رسمي بدون دريافت هيچ گونه سرقفلي و پيش‌پرداخت به اجاره واگذار مي‌شود. در رأس انقضاء مدت اجاره مستأجر موظف به تخليه آن مي‌باشد مگر آن كه مدت اجاره با توافق طرفين تمديد شود در صورت تخلف دو ائر اجراي ثبت مكلف به اجراي مفاد قانون هستند.
قانون فوق مشتمل بر ماده واحده در جلسه روز پنجشنبه پانزدهم آبان ماه يك هزار و سيصد و شصت و پنج مجلس شوراي اسلامي تصويب و در تاريخ 21/08/1365 به تأييد شوراي نگهبان رسيده است.
رئيس مجلس شوراي اسلامي - اكبر هاشمي
- رای وحدت رویه؛ شماره 618 مورخ 18/06/1376: مستنبط از ماده واحده الحاقي به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1365 اين است که قانون مزبور ناظر به عقود اجاره‌ايست که بعد از تصويب آن قانون و ابتداً منعقد مي‌شوند و شامل اماکن تجاري که سابقه اجاره به تاريخ قبل از تصويب قانون فوق‌الذکر داشته‌اند نمي‌شود و لذا در مورد دعاوي مطروحه که به دلالت اسناد و اوراق پرونده مسبوق به رابطه استيجاري به تاريخ قبل از تصويب ماده واحده قانون مذکور مي‌باشند و تنظيم اجاره‌نامه‌هاي جديد في‌الواقع و نقس‌الامر به منظور تمديد و تجديد اجاره قبلي بوده است صدور اجرائيه از جانب دفتر اسناد رسمي مبني بر تخليه اين قبيل محل کسب و پيشه مخالف قانون است و به اين کيفيت راي دادگاه حقوقي يک تهران که بر تأييد حکم دادگاه حقوقي دو اصدار يافته و مبتني بر ابطال اجرائيه صادره در اين زمينه مي‌باشد صحيح و موافق موازين قانوني تشخيص مي‌گردد. اين رأي به موجب ماده 3 از مواد اضافه شده به قانون آيين دادرسي کيفري مصوب سال 1337 براي دادگاهها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.